Внесення змін до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: роз’яснення

Начальник відділу інформаційно-технічного забезпечення діяльності Колегії Управління забезпечення діяльності Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України Офіс протидії рейдерству, секретар Колегії В’ячеслав Черниш роз’яснив питання внесення змін до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Про це повідомила пресслужба Мін’юсту.

«Одним з випадків порушень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухомість є безпідставне внесення змін до відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав).

З часу запровадження нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, протягом тривалого часу профільне законодавство містило норму, яка дозволяла здійснювати державну реєстрацію змін в Державному реєстрі прав щодо відомостей про об’єкт нерухомого майна, у разі зміни таких відомостей, за заявою власника чи іншого правонадувача, обтяжувача.

Так, нормою абзацу 2 частини І статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (із змінами, внесеними згідно із Законами № 1666-VIII від 6 жовтня 2016, № 159-ІX від 3 жовтня  2019) передбачалося, що у разі зміни ідентифікаційних даних суб’єкта права, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб’єкта управління об’єктами державної власності, відомостей про об’єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), видачі дубліката документа, який посвідчує право власності на нерухоме майно, за заявою власника чи іншого правонабувача, обтяжувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом «в» пункту 2 частини VI статті 37 цього Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав.

На практиці ж такий стан речей призводив до численних та грубих порушень під час проведення державної реєстрації, що мало прояв у безпідставній зміні технічних характеристик, зокрема, значного збільшення площі, безпідставної зміни адреси розташування об’єкту нерухомості, зміни відомостей щодо житлової нерухомості на нежитлову, зміни відомостей щодо земельної ділянки, на якій знаходиться такий об’єкт.

Класичний приклад таких порушень – об’єкт нерухомого майна, право власності на який зареєстровано вперше з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав як на садибний житловий будинок, побудований до 05.08.1992, у відомості щодо якого з часом вносяться зміни про значне збільшення площі такого об’єкта, «нових» або «раніше не врахованих» складових частин даного об’єкта на підставі «довідок» суб’єктів господарювання, що здійснюють технічну інвентаризацію нерухомості, а також через зміни відомостей він із житлової нерухомості перетворюється на нежитлову – приміщення магазину, автомобільної заправки, складського приміщення.

Відтак, з метою усунення даної шпарини та недопущення порушень прав власників нерухомості на даний час законодавцем врегульовані питання державної реєстрації змін до відомостей Державного реєстру прав.

У чинній редакції частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) встановлено правила щодо виправлення державним реєстратором технічної помилки у відомостях Державного реєстру прав. Так, у разі допущення технічної помилки (граматичної описки, друкарської, арифметичної чи іншої помилки) під час внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав державний реєстратор самостійно виправляє таку помилку, за умови що документи за результатом розгляду заяви заявнику не видавалися.

У разі якщо після отримання заявником документів за результатами розгляду заяви виявлено технічну помилку, допущену під час внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права, обтяження речових прав, зокрема помилку у відомостях про суб’єкта речового права, обтяження, відомостях про речове право, обтяження, відомостях про нерухоме майно, у тому числі його технічних характеристиках, або якщо відбулося виправлення такої помилки в документах, що подавалися для державної реєстрації прав, або відбулася зміна адреси об’єкта нерухомого майна, такі помилки, відомості виправляються державним реєстратором на підставі заяви особи, відомості про речові права, обтяження речових прав якої містять таку помилку, відомості, а у випадку, передбаченому пунктом 2 частини сьомої статті 37 цього Закону, – посадовою особою Міністерства юстиції України, його територіальних органів або на підставі рішення Міністерства юстиції України, його територіальних органів – державним реєстратором, яким допущено технічну помилку.

Виправлення помилки, відомостей, що впливають на права третіх осіб, здійснюється державним реєстратором виключно за наявності згоди таких осіб або на підставі судового рішення.

Виправлення технічної помилки у відомостях Державного реєстру прав, виявленої після отримання заявником документів за результатом розгляду заяви здійснюється в порядку, передбаченому для державної реєстрації прав (крім випадків, якщо такі дії здійснюються в порядку, передбаченому статтею 37 цього Закону).

Разом з тим, наразі питання державної реєстрації змін до відомостей Державного реєстру прав врегульовано частиною ІІ статті 4 Закону.

Так, у разі визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб’єкта управління об’єктами державної власності, зміни правонабувача речового права, похідного від права власності, строку дії такого речового права, а також зміни обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав, чи зміни умов обтяження проводиться державна реєстрація таких змін, при цьому дата та час державної реєстрації речових прав, обтяжень речових прав залишаються незмінними.

Слід звернути увагу на те, що згідно з положеннями частини V статті 12 Закону у разі зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва характеристики такого об’єкта оновлюються в Державному реєстрі прав автоматично в режимі реального часу в порядку інформаційної взаємодії з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва (у разі наявності в Державному реєстрі прав відомостей про ідентифікатор такого об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва) з обов’язковим відображенням дати такого оновлення.

Дія цих положень не поширюється на випадки, коли зміна характеристик об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості пов’язана з поділом, об’єднанням такого об’єкта чи виділом частки з такого об’єкта, а також з реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об’єкта нерухомого майна чи самочинним будівництвом.

Таким чином, наразі законодавством визначено автоматичне оновлення характеристик об’єкта нерухомого майна в Державному реєстрі прав, а внесення змін до відомостей Державного реєстру прав, що характеризують об’єкт нерухомого майна (окрім змін характеристик об’єкта, пов’язаних з поділом, об’єднанням об’єкта чи виділом частки з такого об’єкта, а також з реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об’єкта нерухомого майна чи самочинним будівництвом), державним реєстратором за заявою власника або іншого правонабувача чинним законодавством не передбачено, що має захистити права добросовісних власників нерухомості від шахрайських дій на ринку нерухомості», — сказано у роз’ясненні.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.