В Слузі народу пропонують змінити Житловий та Цивільний кодекси для захисту прав інвесторів

«У Франції під час будівництва-купівлі житла в новобудові, сторони залежно від етапу зведення будинку, укладають декілька договорів. Якщо щось «пішло не так»: людей захищає держава (є низка санкцій для забудовника, а також купа запобіжників, які гарантують людям добудову їх домівок). Гарний приклад, який нагадує про те, що нам також слід надавати гарантії та захист для своїх громадян», — відмітила заступник голови Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

Вона повідомила, що Мінрегіон вже узагальнив пропозиції щодо законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва» (з ним можна ознайомитися нижче).

Основною метою законопроекту є захист прав кредиторів об’єктів будівництва шляхом створення механізмів для прозорого залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво, запровадження гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна з метою гарантування добудови об’єкта у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва, визначення особливого механізму банкрутства юридичних осіб – замовників будівництва.

Як зазначають автори, законодавче регулювання відносин у сфері залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво нерухомості має низку прогалин. Вказане підтверджується наявною кількістю житлових недобудов, будівництво яких не завершується впродовж багатьох років.

При укладенні договорів, якими передбачається інвестування (фінансування) будівництва об’єктів нерухомого майна, більшість інвесторів має обмежену інформацію щодо об’єкта будівництва, наявності у замовника будівництва права на виконання будівельних робіт, проектної документації на будівництво, реального стану будівництва об’єкта тощо. При цьому замовник будівництва може вводити в оману потенційних інвесторів відносно важливих для них відомостей. Через брак вказаної інформації інвестор не може якісно та в повній мірі оцінити ризики, пов’язані з інвестуванням у той чи інший об’єкт будівництва.

Також інвестор позбавлений реальної можливості контролювати діяльність замовника будівництва.

Внаслідок відсутності прозорого механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що будується, неможливо достовірно без допомоги забудовника визначити обсяг залучених ним для будівництва об’єкта коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об’єкта або житлових/нежитлових приміщень у ньому.

У зв’язку з недосконалістю законодавчого регулювання інвестори тривалий час не можуть ані отримати у власність об’єкти нерухомого майна, ані повернути кошти, залучені у будівництво таких об’єктів.

На практиці інвестування в об'єкти житлового будівництва пов’язано з низкою ризиків, серед яких можливість:

• зміни технічних характеристик об’єкта без згоди інвестора;
• подвійного перепродажу об’єкта недобросовісними замовниками будівництва;
• оскарження права власності на майбутне нерухоме майно, що набувається, зокрема на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на нерухомість.

Серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва можна відзначити відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов’язань перед інвесторами, будівництво об’єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або за відсутності права на виконання будівельних робіт, фінансування будівництва за принципом «фінансової піраміди», спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням, прийняття забудовником на себе зобов’язань, які він напевно не міг виконати.

Ураховуючи зазначене, розроблено проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості».

Отже, проектом Закону пропонується:

• встановити основні вимоги до порядку укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва та майбутнім об’єктам нерухомості;
• запровадити механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
• запровадження гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна – сукупності майбутніх об’єктів нерухомості, на які накладається обтяження до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, з метою гарантування його добудови у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва;
• зобов’язати замовника будівництва розмішувати на своєму вебсайті відомості про об’єкт житлового будівництва (замовника будівництва, характеристики об'єкта, затверджена проектна документація, хід будівництва, електронний форум інвесторів та ін.);
• зобов’язати замовника будівництва у рекламі продажу житла вказувати адресу вебсайту замовника будівництва, де розміщена інформація про житло;
• врегулювати особливості банкрутства юридичних осіб – замовників будівництва;
• врегулювати особливості посвідчення угод про відчуження та заставу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
• врегулювати питання охорони об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, права на які зареєстровано за спадкодавцем в Державному реєстрі прав на нерухоме майно;
• врегулювати питання іпотеки цілісних об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
• удосконалити процедури продажу майбутніх об’єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва;
• удосконалити процедуру купівлі-продажу цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) будівництва;
• удосконалити питання ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва;
• створити можливість замовнику будівництва отримувати право на виконання будівельних робіт та здійснювати державну реєстрацію права власності на об’єкт будівництва та його складові частини (квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення, машиномісця тощо, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна) за принципом «єдиного вікна»;
• забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, щодо якого до Державного  реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності на подільний/цілісний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, та державну реєстрацію права власності на такі об’єкти за принципом «єдиного вікна»;
• уточнення видів активів інституту спільного інвестування;
• врегулювання порядку звернення стягнення у рамках виконавчого провадження на цілісні об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
• удосконалення питань, пов’язаних з забезпеченням енергетичної ефективності будівель;
• обмеження розміру державного мита, яке стягується державними нотаріусами за посвідчення договорів відчуження цілісних об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості;
• прискорення запровадження виготовлення містобудівних умов та обмежень в електронній формі з використанням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (з 1 грудня 2020 року).

Фінансування робіт із доопрацювання Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва буде здійснюватися за рахунок коштів, отриманих від міжнародних донорських організацій.

Для врегулювання податкових питань, пов’язаних з реалізацією проекту Закону, одночасно буде вноситися на розгляд Верховної Ради України проект Закону України, яким передбачається внесення відповідних змін до Податкового кодексу України.

«Судово-юридична газета» наводить основні позиції цього законопроекту.

Зокрема, стосовно правочинів з об’єктами незавершеного будівництва пропонується визначення нових термінів:

цілісний об’єкт незавершеного будівництва – недобудована будівля, споруда, за умови якщо її складові частини не є окремими об’єктами цивільних прав;

подільний об’єкт незавершеного будівництва – недобудована будівля, споруда, за умови якщо її складові частини є окремими об’єктами цивільних прав;

складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва – майбутній об’єкт нерухомості (квартира, вбудоване чи вбудовано-прибудоване в будинок, або окремо розташоване приміщення, крім допоміжних приміщень, гаражний бокс, машиномісце в такому об’єкті).

Об’єкт незавершеного будівництва як окремий об’єкт цивільних прав

Об’єкт незавершеного будівництва є окремим об’єктом цивільних прав за таких умов:

• об’єкт є цілісним або подільним об’єктом незавершеного будівництва, або складовою частиною подільного об’єкта незавершеного будівництва
• право власності на об’єкт зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Правочин щодо подільного об’єкта

Якщо власник подільного об’єкта незавершеного будівництва вчинив правочин хоча б щодо одного майбутнього об’єкта нерухомості у складі подільного об’єкта:

• подільний об’єкт не може стати об’єктом подальших правочинів та обтяжень;
• відчуження прав на подільний об’єкт може відбуватися лише шляхом відчуження його складових частин – майбутніх об’єктів нерухомості.

Право продажу об’єкта незавершеного будівництва та його частин

Право продажу об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості виникає з моменту державної реєстрації за замовником будівництва права власності на такий об’єкт.

Правочини, за яким придбавається об’єкт, право власності на який не зареєстровано, є нікчемними.

Вчинення правочинів

Як зазначають автори, існуюча процедура вчинення правочинів несе ризики для кредитора (подвійний або продаж неіснуючих квартир тощо). «Процедура посилює захист кредитора від більшості ризиків при вчиненні правочинів», — вважають автори альтернативи.

Способи придбання об’єктів житлового будівництва

Способами придбання об’єктів житлового будівництва є виключно:

• укладення договорів купівлі-продажу об’єктів
• фонди фінансування будівництва
• фонди операцій з нерухомістю
• інститути спільного інвестування, емісія цільових облігацій підприємств

Придбання об’єктів житлового будівництва

Наразі інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва може здійснюватися через фонди, інститути спільного інвестування, емісію цільових облігацій підприємств та інші способи, визначені законом (перелік не обмежується).

Натомість пропонується, що механізми інвестування та фінансування житлового будівництва обмежуються та передбачають, крім фондів, інститутів спільного інвестування, емісії цільових облігацій підприємств, договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості. Тобто, перелік обмежується й є вичерпним.

Договори купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості

Істотні умови договору купівлі-продажу

Істотними умовами договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості є:

• ідентифікатори об’єктів будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості в є–системі у сфері будівництва
• реєстраційний номер об’єкта у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно
• відомості про об’єкт із зазначенням його технічних характеристик
• графічне зображення схеми будівельного плану майбутнього об’єкта нерухомості з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об'єкта на поверсі
• ціна об’єкта або способи її визначення
• термін виконання замовником в будівництві зобов’язання щодо передачі об’єкта нерухомого майна кредитору
• відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору

Компенсація за зміну фактичної площі об′єкта

Якщо фактична площа об′єкта виявиться меншою за площу, зазначену у договору купівлі-продажу об’єкта, замовник будівництва зобов’язаний протягом місяця з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта повернути кредитору надмірно сплачені кошти

Право вимагати розірвання договору купівлі-продажу

Кредитор має право вимагати розірвання договору:

• наявність обставин, які свідчать про те, що об'єкт буде переданий кредитору з порушенням встановленого договором терміну більше ніж на 6 місяців
• наявні зміни (без згоди кредитора) проектної документації об’єкта будівництва, до складу якого входить майбутній об'єкт нерухомості (перелік випадків, для яких зміни потребують узгодження, є вичерпним і міститься в законопроекті)

Замовник будівництва має право вимагати розірвання:

у випадку порушення кредитором встановленого законами порядку оплати

Державна реєстрація права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості

Механізм реєстрації права власності

• обов’язкова реєстрація за замовником будівництва права власності на неподільний/подільний об’єкт незавершеного будівництва
• реєстрація права власності на всі майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва
• реєстрація обтяження прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки (ці об’єкти забороняється відчужувати до прийняття об’єкта в експлуатацію)
• реєстрація переходу права власності від замовника будівництва до кредитора

Гарантійна частка

обраховується від загальної площі приміщень подільного об’єкта незавершеного будівництва (питання потребує детального доопрацювання та обговорення)

У разі відсутності страхування відповідальності забудовника гарантійна частка збільшується

Гарантійна частка не розповсюджується на ФФБ

Механізм реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт без участі правонабувача

Право власності автоматично реєструється на об’єкт після:

отримання відомостей про прийняття об’єкта в експлуатацію (шляхом взаємодії Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та Державного реєстру прав на нерухоме майно)

Під час реєстрації права власності:

змінюється об’єкт права власності («об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості» на «об’єкт нерухомого майна»)

Державний реєстратор повідомляє правонабувача про реєстрацію права власності

Припиняються обтяження майбутніх об’єктів нерухомості, які включені до гарантійної частки

Реєстрація об’єктів

Чинне законодавство не передбачає реєстрацію прав на майбутні об’єкти нерухомості (квартири)

Пропонується ж запровадити процедуру реєстрації прав на майбутні об’єкти нерухомості

Наслідки: Реєстрація прав кредитора на майбутні об’єкти нерухомості ще на початковому етапі будівництва

Державна реєстрація права власності

Нововведення щодо державної реєстрації прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості та їх обтяження, а також наслідків не проведення такої реєстрації, поширюється лише на об’єкти, щодо яких право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності даним Законом

Проектна документація на будівництво

У проектній документації на будівництво об’єкта на планах поверхів вказуються номери всіх майбутніх об’єктів нерухомості, які є частинами об’єкта будівництва.

Зміна проектної документації після продажу майбутнього об’єкта нерухомості та незавершеного будівництва

Після продажу об’єкта незавершеного будівництва (майбутнього об’єкта нерухомості) зміна проектної документації відбувається виключно після отримання згоди відповідного кредитора (за умови, що зміна впливає на його права та охоронювані законом інтереси) та стосується:

• функціонального призначення об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості
• кількості поверхів в об’єкті будівництва (у разі якщо придбаний кредитором об’єкт знаходиться на суміжному поверсі з поверхом, який додається або виключається)
• загальної площі або плану придбаного кредитором об’єкта
• загальної площі або плану приміщень загального користування першого поверху та поверху, на якому знаходиться придбаний кредитором об’єкт

Отже, впроваджується вимога погодження змін в проектній документації з кредитором, що, на думку авторів, матиме наслідком гарантований контроль кредитора за змінами в проектній документації на всіх етапах.

Реклама продажу об’єктів будівництва

Обов’язкова інформація для оприлюднення

Замовник будівництва зобов’язаний розмістити на своєму вебсайті інформацію про об’єкт будівництва та замовника будівництва:

• заплановану дату прийняття об’єкта в експлуатацію
• хід будівництва
• показник відповідності графіку виконання робіт
• відомості про житло, яке продане та яке продається, тощо

У рекламі продажу житла вказується адреса вебсайту замовника будівництва, де розміщена інформація про об’єкт будівництва.

Реклама продажу житла без розміщення на вебсайті замовника будівництва інформації про об’єкт будівництва забороняється.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.