ВС розповів про перехід прав та обов’язків орендодавця до нового власника земельної ділянки

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду розглянув справу № 914/637/19 та встановив, що відповідно до чинного законодавства орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник земельної ділянки, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов’язками.

Обставини справи

Заступник прокурора Львівської області звернувся до Господарського суду Львівської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Львівській області з позовом до Фермерського господарства «К» про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов’язання ФГ «К» повернути на користь держави в особі ГУ Держгеокадастру земельну ділянку, розташовану за межами населеного пункту Гординя, на території Новакалинівської міської ради Самбірського району Львівської області.

Пізніше прокурор звернувся до Господарського суду Львівської області з клопотанням про заміну учасника справи його правонаступником, у якому просив замінити позивача – ГУ Держгеокадастру на його правонаступника – Новокалинівську міську раду Самбірського району Львівської області.

Клопотання мотивовано тим, що 11.12.2019 державний реєстратор зареєстрував право комунальної власності Новокалинівської міської ради на спірну земельну ділянку. На переконання прокурора, Новокалинівська міська рада набула право власності на спірну земельну ділянку, та до неї перейшли права та обов’язки за оспорюваним договором оренди землі після звернення до суду із цим позовом.

Ухвалою суду першої інстанції відмовлено у задоволенні клопотання про залишення позову без розгляду, відмовлено у задоволенні клопотання прокурора про заміну учасника справи його правонаступником.

Суд першої інстанції виходив із того,  що спірна земельна ділянка була у власності Новокалинівської міської ради до звернення прокурора із позовом, проте прокурор визначив позивачем ГУ Держгеокадастру, тому підстав для заміни позивача на Новокалинівську міську раду немає.

Постановою апеляційного суду ухвалу суду першої інстанції залишено без змін.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС підкреслили, що частиною 3 статті 9 Закону України «Про оренду землі» також визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і таке законодавче регулювання спрямоване на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря.

Також ВС зауважив, що при відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов’язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов’язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов’язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Отже, відповідно до чинного законодавства орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник земельної ділянки, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов’язками.

При цьому ВС зазначив, що за замістом статті 148-1 Земельного кодексу України, момент переходу прав та обов’язків попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди чітко визначений та пов'язаний із моментом переходу права власності на земельну ділянку.

Таким чином висновки судів про відсутність підстав для задоволення клопотання прокурора про заміну сторони на правонаступника є  передчасними, оскільки не ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, зокрема статей 317, 334 Цивільного кодексу України, статті 125 Земельного кодексу України, статей 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  статті 9 Закону України «Про оренду землі», та суперечать статті 52 Господарського процесуального кодексу України.

Ані суд першої інстанції, ані суд апеляційної інстанції не надали оцінки доводам прокурора щодо моменту набуття права власності на спірну земельну ділянку Новокалинівською міською радою з урахуванням наданої прокурором Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна. Тому касаційну скаргу необхідно задовольнити, оскаржувані судові рішення скасувати, а справу передати на новий розгляд до місцевого господарського суду, оскільки, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди не встановили тих фактичних обставин справи, від яких залежить її правильне вирішення, та не надали їм належної правової оцінки. 

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС висловився про відсутність у виконавчому документі окремих відомостей про особу боржника.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.