Вступил в силу закон о рынке земли: что стоит знать

В четверг, 1 июля, вступил в силу Закон 552-IX о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения, который фактически открывает в Украине рынок земли.

Далее, 6 июля вступит в силу сопровождающий его Закон 1444-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно продажи земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы» (законопроект 2195; детальнее о том, как будут проводить земельные торги можно прочитать тут). Еще один Закон 1423-IX «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» (законопроект 2194) уже вступил в силу, за исключением норм, которые будут вводиться в действие поэтапно.

Кто сможет купить землю

Основными игроками рынка, как задумано законодателем, изначально будут физлица.

Так, с 1 июля 2021 года граждане Украины могут приобретать право собственности на земельные участки сельхозназначения площадью до 100 га.

А через несколько лет, с 1 января 2024 года, такую возможность получат также юридические лица, владельцами которых являются украинцы. Они смогут покупать до 10 тыс. га земли.

В целом, согласно новой редакции статьи 130 Земельного кодекса, приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (с учетом вышеуказанного постепенного вступления в силу норм) смогут:

• граждане Украины;
• юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины;
• территориальные общины;
• государство.

Банки смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. Однако такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.

Преимущественное право на покупку

Купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на ее приобретение. Преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить собственника земельного участка.

Что с иностранцами

Иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном (складочном) капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном (складочном) капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Однако эта норма теряет силу при условии и со дня одобрения на референдуме соответствующего решения.

Приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, созданными и зарегистрированными по законодательству Украины, участниками (учредителями) или конечными бенефициарными собственниками (контроллерами) которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, может осуществляться со дня и при условии одобрения этого решения на референдуме.

Кто не сможет купить землю

При любых условиях запрещается приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:

1) юрлицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, – на земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, которая проходит по морю);

2) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;

3) лицами, которые относятся к террористическим организациям;

4) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;

5) юридическими лицами, в которых невозможно установить бенефициарного собственника (контроллера);

6) юридическими лицами, бенефициарные владельцы (контроллеры) которых зарегистрированы в офшорных зонах;

7) физическими и юридическими лицами, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции);

8) юридическими лицами, созданными по законодательству Украины, находящимися под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных FATF в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности запрещается. Запрещается также отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, АР Крым и города Севастополя, кроме передачи их по наследству.

Граждане Украины, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования в отношении указанных земельных участков до 2010 года, имеют право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до 10 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов. В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа.

Стоимость земли и сколько можно приобрести

До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

Сторонам сделки по покупке земельного участка необходимо будет оплатить 5% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора, налоги и сборы будут рассчитываться от указанной в договоре купли-продажи стоимости участка.

Расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым договорам, осуществляются в безналичной форме.

Не допускается приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по возмездным договорам при отсутствии у приобретателя права собственности документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

До 1 января 2024 граждане Украины смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 га.

После этой даты общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина или юрлица не сможет превышать 10 000 гектаров.

При этом, если гражданину принадлежит право собственности на долю в уставном (складочном) капитале, в паевом фонде юридического лица или на отдельные акции, паи, считается, что ему кроме земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, также принадлежит право собственности на земельные участки общей площадью, равной площади в собственности юридического лица, участником которого он является, умноженной на размер доли такого гражданина, выраженной в процентах, в уставном (складочном) капитале, паевом фонде этого юридического лица.

Санкции

Нарушение правил относительно субъекта-покупателя земли и превышение площади имеет следствием признание сделки недействительной и конфискацию земельного участка.

Проверку соответствия покупателя или собственника земельного участка требованиям проводит нотариус в порядке, который уже утвердил Кабмин.

При удостоверении сделки об отчуждении земельного участка сельскохозяйственного назначения проверяется соблюдение установленных Земельным кодексом Украины требований к получателям права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе ограничений по общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которую вправе приобретать в собственность одно лицо. Такая проверка осуществляется с использованием сведений государственного реестра прав на недвижимое имущество, государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований. Если по результатам проверки выявлено несоответствие таким требованиям, нотариус отказывает в удостоверении сделки.

Также, согласно новой редакции статьи 145 «Прекращение права собственности на земельный участок лица, если земельный участок не может принадлежать ему на праве собственности и/или в связи с нарушением обязанности по его отчуждению в течение установленного законом срока», если к лицу переходит право собственности на земельный участок, который по ЗК не может приобретаться им в собственность, этот участок подлежит отчуждению его владельцем в течение года с момента перехода такого права.

В случае если в соответствии с законом собственник земельного участка обязан продать его в течение определенного срока, и земельный участок не был отчужден им в течение такого срока, такой участок подлежит конфискации по решению суда.

В случае нарушения требований статьи 130 ЗК по предельной площади земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности одного лица, земельные участки, площадь которых превышает указанные предельные размеры, конфискуются по решению суда.

Иск о конфискации земельного участка подается в суд органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель. Конфискованный земельный участок по решению суда подлежит продаже на земельных торгах. Цена проданного на земельных торгах земельного участка, за вычетом расходов, связанных с его продажей, выплачивается его бывшему владельцу.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и на Twitter, чтобы быть в курсе самых важных событий.