ТОП-5 правовых позиций Верховного Суда по земельным спорам: границы, аренда, паи и права собственности

Земельный спор может возникнуть даже между хорошими соседями. Кому-то не нравится новый забор, кто-то не смог договориться о продлении аренды, а причиной конфликта стали старые документы с техническими ошибками.

Именно поэтому практика Верховного Суда по земельным спорам постоянно возобновляется новыми решениями. «Судебно-юридическая газета» собрала пять свежих правовых позиций, которые могут иметь значение для владельцев земельных участков, арендаторов и общин.

1. Границы земельного участка: одного кадастрового номера недостаточно, если возник спор с соседом

Одной из наиболее распространенных категорий земельных споров остаются конфликты между собственниками смежных участков из-за наложения границ. Показательно постановление Верховного Суда от 4 февраля 2026 года по делу №346/5857/23.

Суть конфликта заключалась в том, что владельцы соседних земельных участков не могли определить фактический общий предел. Один из них после повторного изготовления технической документации зарегистрировал новые координаты участков в Государственном земельном кадастре. Сосед с этим не согласился и также заказал экспертизу. После этого один из заявителей получил отказ в регистрационных действиях, поскольку система зафиксировала наложение земельных участков.

Каждая из сторон настаивала, что именно ее документация является правильной. В деле были государственные акты, кадастровые планы, техническая документация разных лет, акты согласования границ и другие документы. Верховный Суд обратил внимание, что суд не может механически полагаться только на информацию из Государственного земельного кадастра.

Судьи подчеркнули: если между собственниками возник реальный спор относительно границ, необходимо исследовать все доказательства – техническую документацию по землеустройству, материалы установления или восстановления границ, государственные акты, результаты геодезических работ, а при необходимости и земельно-техническую экспертизу.

Отдельно Верховный Суд изложил правовой вывод о том, что согласно действующим нормативно-правовым актам суд не наделен полномочиями по установлению границ земельных участков. Верховный суд отметил, что границы земельного участка в натуре (на местности) закрепляются межевыми знаками, поэтому необходимо отличать исковые требования об установлении и о восстановлении границ земельного участка.

И задача суда состоит в разрешении спора о нарушенном праве и определить, правильно ли восстановлены или изменены границы земельных участков в соответствии с земельным законодательством.

В результате Верховный Суд отменил решение судов предыдущих инстанций из-за непредоставления надлежащей оценки всем доказательствам. Дело было направлено на новое рассмотрение.

Практическое заключение: если между соседями возник конфликт по прохождению границ, сам факт наличия кадастрового номера или записи в Государственном земельном кадастре еще не гарантирует победы в суде. Решающее значение будет иметь полный комплекс доказательств, а не только кадастровый план.

2. Продление договора аренды земли: автоматического обновления может не быть

Многие земельные споры возникают по истечении срока договора аренды. Арендаторы нередко считают, что если они продолжают пользоваться землей, а владелец не возражает, договор автоматически продлевается.

Однако судебная практика показывает, что ситуация не столь проста. В постановлении Верховного Суда от 29 апреля 2026 г. по делу № 146/1220/23 рассматривалась именно такая ситуация. Арендатор обратился в суд с требованием признать дополнительное соглашение к договору аренды земли заключенным. Сообщалось, что еще в 2015 году между заявителем и сельским советом заключен договор аренды по 6 земельным участкам сроком на 7 лет с учетом периода ротации основного севооборота, но в любом случае не раньше, чем до момента окончания уборки урожая арендатором.

Поскольку срок действия договора аренды истекал в период действия военного положения, а именно 3 августа 2022 года, то согласно закону Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» он был продлен на один год без волеизъявления сторон договоров и без внесения сведений о возобновлении августа 2023 года.

Арендатор направил проект дополнительного соглашения и по истечении срока договора продолжил пользоваться землей. Арендодатель никакого дополнительного соглашения не подписал.

Верховный Суд подробно объяснил, что статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает два разных механизма продления аренды. Первый – реализация преимущественного права арендатора на заключение нового договора. Второй – возобновление договора на тех же условиях по принципу так называемой «молчаливое сного согласия». Но даже в этом случае обязательным остается оформление дополнительной сделки.

Если арендодатель уклоняется от подписания, арендатор должен обращаться в суд с требованием о признании такого соглашения заключенным. Суд также подчеркнул, что молчаливое согласие возникает только тогда, когда арендатор своевременно выполнил все предусмотренные законом действия: сообщил арендодателю о намерении продлить договор, направил проект дополнительного соглашения и по истечении срока договора продолжил пользоваться земельным участком. Только при совокупности этих условий можно говорить о возможности возобновления договора.

Практическое заключение: именно пользование земельным участком после завершения договора еще не означает автоматического продления аренды. Решающее значение имеют соблюдение процедуры, своевременная переписка между сторонами и надлежащее оформление дополнительного соглашения. Если это не сделано, вопрос придется решать в суде.

3. Отсутствие согласования границ не означает, что право собственности можно отменить

Нередко между соседями возникают конфликты из-за того, что один из собственников отказывается подписывать акт согласования границ земельного участка. Таким образом, чаще всего такой аргумент используют, чтобы отменить решение о передаче земли в собственность или государственную регистрацию.

Однако Верховный Суд еще раз подтвердил: сам факт неподписания акта согласования границ еще не свидетельствует о незаконности оформления земельного участка. К такому выводу Кассационный гражданский суд пришел в постановлении от 7 мая 2026 года по делу № 595/1845/23.

По этому делу истец просил упразднить решение органа местного самоуправления о передаче земельного участка в собственность, а также государственную регистрацию права собственности. Главным аргументом было то, что при изготовлении технической документации границы земельного участка якобы не были согласованы со смежным землепользователем. По словам истицы, соседка незаконно заняла часть вышеуказанного земельного участка.

Исследовав материалы дела, Верховный Суд отметил, что статья 198 Земельного кодекса Украины определяет согласование границ только как одну из составляющих кадастровых работ, но сама процедура согласования носит вспомогательный характер. Она призвана избежать технических ошибок, а не создает или прекращает право собственности на землю. Суд особо подчеркнул, что даже если смежный собственник отказался подписывать акт согласования границ, это еще не означает, что согласие не произошло.

«Согласование границ состоит в том, чтобы смежнику было предложено подписать соответствующий акт. Если он отказывается это делать, орган, уполномоченный решать вопрос о приватизации участка по существу, должен исходить не из факта отказа от подписания акта, а из мотивов отказа. Если такими мотивами исключительно неприязненные отношения – правового значения они не имеют», – говорится в постановлении суда.

Таким образом, при возникновении спора само по себе отсутствие согласования границ не является основанием для того, чтобы считать принятое решение о приватизации незаконным.

Практическое заключение: если сосед отказался подписать акт согласования границ, это само по себе не означает, что земельный участок оформлен незаконно. Для упразднения права собственности необходимо доказать реальное нарушение земельного законодательства, наложение границ или другие существенные нарушения, подтвержденные надлежащими доказательствами.

4. Земельный пай нельзя потерять только из-за технических ошибок в документах

Также многие земельные споры сегодня касаются паев, оформленных еще более двадцати лет назад. За это время в документах часто выявляют неточности: разницу в площади, старые кадастровые номера, ошибки в описании границ либо другие технические погрешности. Однако Верховный Суд отмечает: сами по себе такие недостатки еще не свидетельствуют о незаконности права собственности.

Такой вывод содержится в постановлении Кассационного гражданского суда Верховного Суда от 10 июня 2026 г. по делу № 372/816/23. По этому делу истица просила отменить государственную регистрацию первоначального земельного участка, а также всех земельных участков, образованных после его раздела. По ее мнению, первоначальный земельный участок был сформирован незаконно, а дальнейшее разделение лишь усложнило восстановление его прав.

Истец утверждала, что первичный земельный участок был зарегистрирован на основании якобы не существовавшего государственного акта, а потому все последующие регистрационные действия также являются незаконными.

В то же время, ответчики настаивали, что право собственности было приобретено законно, а все операции осуществлялись в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав материалы дела, Верховный Суд обратил внимание, что при разрешении подобных споров недостаточно установить наличие отдельных неточностей или сомнений в отдельных документах. Суд должен выяснить, привели ли такие недостатки к реальному нарушению прав конкретного лица. Если истец не докажет, что его право нарушено, оснований для отмены государственной регистрации земельного участка нет.

Суд также напомнил правовую позицию Большой Палаты Верховного Суда: разрешение на разработку проекта землеустройства или отдельные процедурные документы сами по себе не создают права собственности. В то же время технические неточности в документах не могут автоматически лишать личность уже приобретенного права, если они не повлияли на законность приобретения земельного участка и не нарушили права других лиц.

Тем более, истец, получив в 2014 году разрешение на разработку проекта землеустройства, в течение восьми лет выявляла пассивное поведение и не совершила предусмотренные законом действия для завершения процедуры приватизации — не разработала, не согласовала и не подала на утверждение соответствующую землеустроительную документацию. Решение о передаче спорного земельного участка в его собственность не принималось.

При таких обстоятельствах, а также учитывая недоказанность истцом факта пространственного наложения границ желаемого им земельного участка на уже сформированные и зарегистрированные участки ответчиков, суды предыдущих инстанций по этому делу пришли к обоснованному выводу об отсутствии у истцы как оформленного имущественного права, так и реального законного интереса или «правомерного права» или «правомерного ожидания» судебной защиты.

Практическое заключение: если в документах на земельный пай обнаружены технические ошибки или неточности, это еще не означает, что право собственности будет отменено. Суд прежде всего оценивает, существует ли реальное нарушение прав других лиц и повлияли ли эти недостатки на законность приобретения земельного участка.

5. Арендатор может потерять землю из-за ненадлежащего исполнения договора

Еще одна категория споров, регулярно попадающая в Верховный Суд, касается расторжения договоров аренды земли. В постановлении от 20 мая 2026 г. по делу № 610/986/25 Верховный Суд рассматривал иск собственника земельного участка к арендатору, который в течение двух лет подряд не платил арендную плату в сроки, определенные договором.

Земельный участок площадью более 9 гектаров находился в аренде для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Арендатор объяснял нарушения разными обстоятельствами, однако суды первой и апелляционной инстанций установили факт систематического невыполнения договора и расторгли его.

Верховный Суд оставил эти решения по-прежнему. При этом суд подробно объяснил немаловажную разницу. Если арендатор два или более раз полностью не платит арендную плату, этого достаточно для расторжения договора в соответствии с пунктом «д» части первой статьи 141 Земельного кодекса Украины. Даже если долг будет погашен позже, сам факт систематического нарушения уже является основанием прекращения аренды.

Однако в случае частичной недоимки суд применяет другой подход. Он оценивает, как такое нарушение было существенным для собственника земельного участка. Если речь идет о незначительной разнице или между сторонами возник спор по поводу правильности расчетов, автоматического расторжения договора не будет. В этих ситуациях собственник может потребовать взыскания задолженности, инфляционных потерь, 3 % годовых или неустойки, но сам договор может остаться в силе.

Практические советы для владельцев земли

Чтобы избежать проблем в случае возникновения спора, юристы советуют: хранить все документы, подтверждающие получение или неполучение арендной платы, проверять сроки и порядок расчетов, определенные договором, фиксировать каждый случай просрочки письменными претензиями, не соглашаться на устные договоренности об изменении условий аренды, в случае систематических нарушений срока обращения в суд.

Именно надлежащим образом оформленные доказательства чаще всего становятся решающими при рассмотрении земельных споров в судах.

Современная судебная практика показывает, что успех в земельных спорах зависит не столько от отдельного документа, сколько от всей совокупности доказательств. Поэтому владельцам земельных участков следует внимательно относиться к оформлению документов, своевременно реагировать на возможные нарушения и хранить все материалы, которые могут подтвердить их права.

В случае возникновения конфликта не следует полагаться только на записи в реестрах или в кадастре – окончательную оценку обстоятельствам дает суд, исследуя все доказательства в комплексе.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.