ТОП-5 правових позицій Верховного Суду щодо земельних спорів: межі, оренда, паї та права власності

Земельний спір може виникнути навть між добрими сусідами. Комусь не подобається нова огорожа, хтось не зміг домовитися про продовження оренди, а десь причиною конфлікту стали старі документи із технічними помилками.

Саме тому практика Верховного Суду у земельних спорах постійно поновлюється новими рішеннями. «Судово-юридична газета» зібрала п’ять свіжих правових позицій, які можуть мати значення для власників земельних ділянок, орендарів та громад.

1. Межі земельної ділянки: одного кадастрового номера недостатньо, якщо виник спір із сусідом

Однією з найпоширеніших категорій земельних спорів залишаються конфлікти між власниками суміжних ділянок через накладення меж. Показовою є постанова Верховного Суду від 4 лютого 2026 року у справі №346/5857/23.

Суть конфлікту полягала в тому, що власники сусідніх земельних ділянок не могли визначити фактичну спільну межу. Один із них після повторного виготовлення технічної документації зареєстрував нові координати своїх ділянок у Державному земельному кадастрі. Сусід із цим не погодився і також замовив експертизу. Після цього один із заявників отримав відмову в реєстраційних діях, оскільки система зафіксувала накладення земельних ділянок.

Кожна зі сторін наполягала, що саме її документація є правильною. У справі були державні акти, кадастрові плани, технічна документація різних років, акти погодження меж та інші документи. Верховний Суд звернув увагу, що суд не може механічно покладатися лише на інформацію з Державного земельного кадастру.

Судді наголосили: якщо між власниками виник реальний спір щодо меж, необхідно дослідити всі наявні докази – технічну документацію із землеустрою, матеріали встановлення або відновлення меж, державні акти, результати геодезичних робіт, а за потреби й земельно-технічну експертизу.

Окремо Верховний Суд виклав правовий висновок про те, що згідно з чинними нормативно-правовими актами суд не наділений повноваженнями зі встановленням меж земельних ділянок. Верховний суд зазначив, що межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) закріплюються межовими знаками, а тому необхідно відрізняти позовні вимоги про встановлення та про відновлення меж земельної ділянки.

І завдання суду полягає у вирішенні спору про порушене право та визначити, чи правильно були відновлені або змінені межі земельних ділянок відповідно до земельного законодавства.

В результаті Верховний Суд скасував рішення судів попередніх інстанцій через ненадання належної оцінки всім доказам. Справа була направлена на новий розгляд.

Практичний висновок: якщо між сусідами виник конфлікт щодо проходження меж, сам факт наявності кадастрового номера або запису в Державному земельному кадастрі ще не гарантує перемоги в суді. Вирішальне значення матиме повний комплекс доказів, а не лише кадастровий план.

2. Продовження договору оренди землі: автоматичного поновлення може не бути

Чимало земельних спорів виникає після закінчення строку договору оренди. Орендарі нерідко вважають, що якщо вони продовжують користуватися землею, а власник не заперечує, договір автоматично продовжується.

Однак судова практика показує, що ситуація не настільки проста. У постанові Верховного Суду від 29 квітня 2026 року у справі № 146/1220/23 розглядалася саме така ситуація. Орендар звернувся до суду з вимогою визнати додаткову угоду до договору оренди землі укладеною. Повідомлялось, що ще у 2015 році між заявником та сільською радою укладено договір оренди щодо 6 земельних ділянок терміном на 7 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку не раніше ніж до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Оскільки термін дії договору оренди закінчувався в період дії воєнного стану, а саме 3 серпня 2022 року, то згідно закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» він був продовжений на один рік без волевиявлення сторін договорів і без внесення відомостей про поновлення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тобто до 3 серпня 2023 року.

Орендар надіслав проєкт додаткової угоди та після завершення строку договору продовжив користуватися землею. Орендодавець жодної додаткової угоди не підписав.

Верховний Суд детально пояснив, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає два різні механізми продовження оренди. Перший – реалізація переважного права орендаря на укладення нового договору. Другий – поновлення договору на тих самих умовах за принципом так званої «мовчазної згоди». Але навіть у цьому випадку обов’язковим залишається оформлення додаткової угоди.

Якщо орендодавець ухиляється від її підписання, орендар має звертатися до суду з вимогою про визнання такої угоди укладеною. Суд також наголосив, що мовчазна згода виникає лише тоді, коли орендар своєчасно виконав усі передбачені законом дії: повідомив орендодавця про намір продовжити договір, надіслав проєкт додаткової угоди та після завершення строку договору продовжив користуватися земельною ділянкою. Лише за сукупності цих умов можна говорити про можливість поновлення договору.

Практичний висновок: саме користування земельною ділянкою після завершення договору ще не означає автоматичного продовження оренди. Вирішальне значення мають дотримання процедури, своєчасне листування між сторонами та належне оформлення додаткової угоди. Якщо цього не зроблено, питання доведеться вирішувати в суді.

3. Відсутність погодження меж не означає, що право власності можна скасувати

Нерідко між сусідами виникають конфлікти через те, що один із власників відмовляється підписувати акт погодження меж земельної ділянки. Таким чином найчастіше такий аргумент використовують, щоб скасувати рішення про передачу землі у власність або державну реєстрацію.

Однак Верховний Суд вкотре підтвердив: сам факт непідписання акта погодження меж ще не свідчить про незаконність оформлення земельної ділянки. Такого висновку Касаційний цивільний суд дійшов у постанові від 7 травня 2026 року у справі № 595/1845/23.

У цій справі позивач просив скасувати рішення органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність, а також державну реєстрацію права власності. Головним аргументом було те, що під час виготовлення технічної документації межі земельної ділянки нібито не були погоджені із суміжним землекористувачем. За словами позивачки, сусідка незаконно зайняла частину вищевказаної земельної ділянки.

Дослідивши матеріали справи, Верховний Суд зазначив, що стаття 198 Земельного кодексу України визначає погодження меж лише як одну зі складових кадастрових робіт, але сама процедура погодження має допоміжний характер. Вона покликана уникнути технічних помилок, а не створює чи припиняє право власності на землю. Суд окремо підкреслив, що навіть якщо суміжний власник відмовився підписувати акт погодження меж, це ще не означає, що погодження не відбулося.

«Погодження меж полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акта, а із мотивів відмови. Якщо такими мотивами є виключно неприязні стосунки – правового значення вони не мають», – йдеться в постанові суду.

Таким чином, у разі виникнення спору сама по собі відсутність погодження меж не є підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним.

Практичний висновок: якщо сусід відмовився підписати акт погодження меж, це саме по собі не означає, що земельна ділянка оформлена незаконно. Для скасування права власності необхідно довести реальне порушення земельного законодавства, накладення меж або інші істотні порушення, підтверджені належними доказами.

4. Земельний пай не можна втратити лише через технічні помилки в документах

Також багато земельних спорів сьогодні стосуються паїв, оформлених ще понад двадцять років тому. За цей час у документах нерідко виявляють неточності: різницю в площі, старі кадастрові номери, помилки в описі меж або інші технічні похибки. Однак Верховний Суд наголошує: самі по собі такі недоліки ще не свідчать про незаконність права власності.

Такий висновок міститься у постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10 червня 2026 року у справі № 372/816/23. У цій справі позивачка просила скасувати державну реєстрацію первісної земельної ділянки, а також усіх земельних ділянок, які були утворені після її поділу. На її думку, первісна земельна ділянка була сформована незаконно, а подальший поділ лише ускладнив відновлення її прав.

Позивачка стверджувала, що первинна земельна ділянка була зареєстрована на підставі державного акта, який нібито не існував, а тому всі наступні реєстраційні дії також є незаконними.

Водночас відповідачі наполягали, що право власності було набуте законно, а всі операції здійснювалися відповідно до чинного законодавства.

Дослідивши матеріали справи, Верховний Суд звернув увагу, що під час вирішення подібних спорів недостатньо встановити наявність окремих неточностей або сумнівів щодо окремих документів. Суд повинен насамперед з’ясувати, чи призвели такі недоліки до реального порушення прав конкретної особи. Якщо позивач не доведе, що саме його право порушене, підстав для скасування державної реєстрації земельної ділянки немає.

Суд також нагадав правову позицію Великої Палати Верховного Суду: дозвіл на розроблення проєкту землеустрою або окремі процедурні документи самі по собі ще не створюють права власності. Водночас технічні неточності в документах не можуть автоматично позбавляти особу вже набутого права, якщо вони не вплинули на законність набуття земельної ділянки та не порушили права інших осіб.

Тим паче, позивачка, отримавши у 2014 році дозвіл на розроблення проєкту землеустрою, протягом восьми років виявляла пасивну поведінку та не вчинила передбачених законом дій для завершення процедури приватизації — не розробила, не погодила та не подала на затвердження відповідну землевпорядну документацію. Рішення про передачу спірної земельної ділянки у її власність не приймалося.

За таких обставин, а також ураховуючи недоведеність позивачкою факту просторового накладання меж бажаної нею земельної ділянки на вже сформовані та зареєстровані ділянки відповідачів, суди попередніх інстанцій у цій справі дійшли обґрунтованого висновку про відсутність у позивачки як оформленого майнового права, так і реального законного інтересу чи «правомірного очікування», які б могли протиставлятися зареєстрованим правам власності інших осіб та підлягали судовому захисту.

Практичний висновок: якщо в документах на земельний пай виявлено технічні помилки або неточності, це ще не означає, що право власності буде скасоване. Суд насамперед оцінює, чи існує реальне порушення прав інших осіб і чи вплинули ці недоліки на законність набуття земельної ділянки.

5. Орендар може втратити землю через неналежне виконання договору

Ще одна категорія спорів, яка регулярно потрапляє до Верховного Суду, стосується розірвання договорів оренди землі. У постанові від 20 травня 2026 року у справі № 610/986/25 Верховний Суд розглядав позов власника земельної ділянки до орендаря, який протягом двох років поспіль не сплачував орендну плату у строки, визначені договором.

Земельна ділянка площею понад 9 гектарів перебувала в оренді для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Орендар пояснював порушення різними обставинами, однак суди першої та апеляційної інстанцій встановили факт систематичного невиконання договору та розірвали його.

Верховний Суд залишив ці рішення без змін. При цьому суд детально пояснив важливу різницю. Якщо орендар два або більше разів повністю не сплачує орендну плату, цього вже достатньо для розірвання договору відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України. Навіть якщо борг буде погашений пізніше, сам факт систематичного порушення вже є підставою для припинення оренди.

Проте у випадку часткової недоплати суд застосовує інший підхід. Він оцінює, наскільки таке порушення було істотним для власника земельної ділянки. Якщо йдеться про незначну різницю або між сторонами виник спір щодо правильності розрахунків, автоматичного розірвання договору не буде. У таких ситуаціях власник може вимагати стягнення заборгованості, інфляційних втрат, 3 % річних чи неустойки, але сам договір може залишитися чинним.

Практичні поради для власників землі

Щоб уникнути проблем у разі виникнення спору, юристи радять: зберігати всі документи, які підтверджують отримання або неотримання орендної плати, перевіряти строки та порядок розрахунків, визначені договором, фіксувати кожен випадок прострочення письмовими претензіями, не погоджуватися на усні домовленості щодо зміни умов оренди, у разі систематичних порушень звертатися до суду якомога швидше, не чекаючи закінчення строку договору.

Саме належно оформлені докази найчастіше стають вирішальними під час розгляду земельних спорів у судах.

Сучасна судова практика демонструє, що успіх у земельних спорах залежить не стільки від окремого документа, скільки від усієї сукупності доказів. Саме тому власникам земельних ділянок варто уважно ставитися до оформлення документів, своєчасно реагувати на можливі порушення та зберігати всі матеріали, які можуть підтвердити їхні права.

У разі виникнення конфлікту не варто покладатися лише на записи в реєстрах чи кадастрі – остаточну оцінку обставинам дає суд, досліджуючи всі докази в комплексі.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.