Владельцы самостроев рискуют остаться ни с чем: продать или передать по наследству не получится, а компенсация по «Восстановлению» не предусмотрена

Очень часто случаются случаи, когда люди годами живут в своем доме, или имеют садовый участок, на котором расположено здание, оплачивают коммунальные услуги, однако юридически такого объекта может не существовать. И тогда люди сталкиваются с большим количеством вопросов и проблем решения и законного оформления.

Особенно актуально этот вопрос возник именно сейчас, когда во время войны нужно оформлять жилищную компенсацию за поврежденное имущество, однако права на это может не быть, в связи с отсутствием документов. Проблемы могут возникнуть также и при продаже недвижимости, оформлении наследства и т.д.

В материале «Судебно-юридической газеты» подробно разбираем, когда самострой можно оформить по упрощенной процедуре, когда действует строительная амнистия, а в каких случаях придется проходить более сложный путь.

Что такое самочинное строительство

Понятие самовольного строительства определено статьей 376 Гражданского кодекса Украины. Самостроем считается недвижимость, если она построена хотя бы при одном из следующих условий:

• на земельном участке, не отведенном для этой цели
• без документа, дающего право выполнять строительные работы
• без утвержденного проекта, если он был обязательным
• с существенными нарушениями государственных строительных норм.

Самочинное строительство – не только жилой дом. Под это понятие часто попадают гаражи, надстроенные этажи, разные хозяйственные постройки, летние кухни, которые владельцы достроили без надлежащего оформления документов.

Почему не стоит оставлять самострой «как есть»

Пока человек живет в своем доме, отсутствие документов может годами не напоминать о себе. Именно поэтому многие владельцы откладывают оформление недвижимости, полагая, что проблема их не касается. На самом деле, сложности возникают именно тогда, когда домом нужно официально распорядиться.

Прежде собственник не приобретает право собственности на самочинное строительство. Об этом прямо говорит статья 376 Гражданского кодекса Украины. В результате человек может столкнуться с проблемами при оформлении наследства, при продаже или в случае повреждения имущества в результате обстрелов.

Не исключением есть случай, когда самострой является частью уже зарегистрированного дома. Это также может повлиять на результат при заключении соглашения.

Не менее распространенная проблема – подключение коммуникаций. Чтобы официально присоединить дом к газовым, электрическим или водопроводным сетям операторы, как правило, требуют документы на объект недвижимости.

Сегодня один из важных факторов – получение государственной компенсации за разрушенное в результате обстрелов имущество. И именно при отсутствии официальных документов получить такую ​​компенсацию по программе «Восстановление» практически невозможно.

Не стоит забывать и о том, что за нарушение градостроительного законодательства предусмотрена ответственность. При определенных обстоятельствах Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ) может применять штрафные санкции, а в исключительных случаях вопрос может дойти даже до суда, имеющего право принять решение о снесении самовольной застройки за счет собственника.

Существующие способы узаконить самострой

Многие ищет универсальную инструкцию, но на самом деле ее нет. Процедура зависит прежде всего от того, когда именно был построен объект. Специалисты условно разделяют самовольное строительство на три категории.

Первая – дома, построенные до 5 августа 1992 года. Вторая – объекты, построенные в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года. Именно для них законодательство предусматривает механизм строительной амнистии. Третья – здания, появившиеся уже после 9 апреля 2015 года. Для таких объектов упрощенного механизма легализации закон не устанавливает, поэтому каждую ситуацию приходится анализировать отдельно.

Поэтому один из первых шагов – определение года завершения строительства, ведь от этого зависит дальнейший алгоритм действий.

Если здание построено до 5 августа 1992 года

Именно эта категория владельцев находится в наиболее выгодном положении. Дома, возведенные до 5 августа 1992 года, законодательство не обязывает вводить в эксплуатацию. В таком случае владельцам не нужно проходить современную процедуру принятия объекта в эксплуатацию. Однако необходимо подтвердить две вещи: что дом действительно был построен до указанной даты и что он имеет законные основания пользоваться земельным участком.

После этого производится технический паспорт, а уже на его основании можно зарегистрировать право собственности в Государственном реестре прав. Также важно отметить, что никаких ограничений по площади таких домов закон не устанавливает.

Строительная амнистия: когда она работает

Чаще всего владельцы самостроев интересуются именно так называемой строительной амнистией. Но воспользоваться им могут далеко не все. Упрощенный механизм предусмотрен пунктом 9 раздела V «Заключительные положения» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» № 3038-VI, а подробный порядок его применения определяет приказ Министерства развития общин и территорий Украины №158 от 3 июля 2018 года.

Речь идет о зданиях, которые были построены без разрешительных документов в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года. Если объект отвечает установленным законом требованиям, его можно оформить по более простой процедуре.

Чаще строительную амнистию применяют к:

• хозяйственных построек и сооружений площадью до 500 квадратных метров;
• жилых, садовых или дачных домов общей площадью до 500 квадратных метров;
• отдельных зданий сельскохозяйственного назначения, построенных до 12 марта 2011 года.

В то же время, есть еще несколько обязательных условий. Объект должен относиться к классу последствий СС1 (незначительные последствия), а целевое назначение земельного участка должно соответствовать тому, что он построен. Также владелец должен иметь документы, подтверждающие право собственности или пользование землей.

Сначала следует провести техническую инвентаризацию и изготовить технический паспорт. В некоторых случаях потребуется проведение технического обследования здания. После этого подается право на готовность объекта к эксплуатации, а уже потом регистрируется право собственности.

Если все требования строительной амнистии исполнены, штраф за самовольное строительство не применяется. Именно поэтому этот механизм и считается наиболее выгодным для владельцев домов, возведенных много лет назад без необходимых документов.

Самострой после 9 апреля 2015 года: готовой «амнистии» уже нет

Для владельцев домов, возведенных после 9 апреля 2015 года, закон не предусматривает отдельной упрощенной процедуры легализации. То есть воспользоваться «строительной амнистией», как это возможно для более старых зданий, уже не получится.

Все зависит от того: когда именно было завершено строительство, соответствует ли здание градостроительным требованиям, какие документы уже существуют, какое целевое назначение имеет земельный участок, можно ли устранить выявленные нарушения без сноса здания.

В некоторых случаях проблему можно устранить в административном порядке. В других приходится обращаться в суд.

Какие документы нужно подготовить

Единого перечня документов не существует. В первую очередь следует обратиться для начальной консультации. В любом случае все зависит от года строительства, вида объекта.

Обычно в начале нужно будет предоставить: информацию о площади и выполненных строительных работах, приблизительном году строительства, предоставить документы на земельный участок, если таковые имеются, а также несколько фотографий самого дома или другого объекта.

После этого уже можно понять, какой путь легализации возможен именно в вашем случае.

Могут ли оштрафовать за самочинное строительство

Ответственность зависит от того, какое нарушение было допущено, кто является собственником объекта (физическое или юридическое лицо) и какие нормы законодательства были нарушены.

Административная ответственность предусмотрена, в частности, статьей 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях, касающейся нарушений законодательства в сфере градостроительной деятельности. Также в пределах своих полномочий могут применяться отдельные штрафы и Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ).

Одно из самых серьезных последствий – судебное решение о сносе самовольно построенного объекта. Такие случаи происходят нечасто, однако такая возможность предусмотрена законом.

Поэтому, если вы до сих пор думаете над тем, стоит ли сейчас оформлять самовольное строительство – такой вопрос откладывать не стоит. Пока здание или другое здание не имеет надлежащих документов, его владелец фактически ограничен в возможности полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Любое оформление наследства, продажа, дарение или даже получение компенсации за поврежденное жилье могут превратиться в длительный и сложный процесс.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.