Земельна реформа: яка доля чекає на самочинне будівництво, землю під гаражами та спільну власність на ділянки

Державна регуляторна служба України розпочала розгляд проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо власності на земельні ділянки та розташовані на них будинки, будівлі і споруди». 

Він був розроблений Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру та погоджений Міністерством аграрної політики та продовольства України.

Особливістю цього законопроекту є те, що він виключає вказівки на можливість набуття права власності на будівлі та споруди, збудовані на чужій земельній ділянці.

За загальним правилом, все збудоване на земельній ділянці має бути власністю власника земельної ділянки. Це правило планують поширити і на відносини суперфіція – він повинен передбачати лише право користування (а не право власності) на збудоване нерухоме майно користувачем земельної ділянки.

Крім того, законопроектом пропонується створити правовий механізм поєднання в одній особі власника земельної ділянки та власника розташованої на ній нерухомості, причому такий, що не ставився б у залежність від наявності згоди між ними. Пропонується, щоб, за загальним правилом, такий механізм передбачав можливість власника земельної ділянки або власника розташованої на ній нерухомості вимагати продажу ділянки з нерухомістю як єдиного цілого на аукціоні (прилюдних торгах) з відповідним розподілом отриманих грошей між власником земельної ділянки та власником нерухомості.

Винятком з цього правила має бути ситуація з існуючими жилими будинками та індивідуальними гаражами, що розташовані на державних або комунальних землях. Земельні ділянки перейдуть у власність власників відповідної нерухомості за законом («автоматично») і безоплатно.

Земельні ділянки під багатоквартирними будинками є іншим винятком, який потребує розроблення окремого законодавчого рішення. З метою уникнення тривалих суперечок та для того, щоб надати можливість відповідним суб’єктам планувати господарську діяльність, пропонується надати власникам нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної чи комунальної власності, можливість викупу таких земельних ділянок. Щоб заохотити викуп, пропонується передбачити можливість розстрочення платежу до семи років (у разі якщо ціна земельної ділянки перевищує 500 тисяч гривень). Але при такому розстроченні перший платіж має бути не менше ніж 500 тисяч гривень, а решту дозволять вносити щороку рівними частинами.

Осіб, які самочинно будували споруди та визнавали за собою право власності на них через суд, чекає неприємний сюрприз.

Із статті 376 Цивільного кодексу України пропонується прибрати відповідні норми, які дозволяли застосовувати таку схему. У цій нормі залишать тільки дві частини : першу та другу : визначення самочинного будівництва та застереження про те, що особа, яка щось самочинно збудувала не набуває та такий об’єкт право власності.

Із земельного кодексу України виключать:

• статтю 26 (використання земельних ділянок з меліоративними системами);
• статтю 41 (земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів);
• статтю 87 (виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку);
• статтю 88 (володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності);
• статтю 89 (спільна сумісна власність на земельну ділянку);
• частину 9 статті 79-1 ( Земельна ділянка як об’єкт цивільних прав), згідно з якою земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Власники (користувачі) існуючих на день набрання чинності цим Законом меліоративних систем та лінійних комунікацій, прокладених на чужих земельних ділянках (їх частинах), щодо яких не встановлено відповідних сервітутів, або уповноважені ними особи набувають безоплатні особисті сервітути строком на тридцять років.

Якщо меліоративні системи та лінійні комунікації перебувають у користуванні, то їх користувач набуває право сервітуту на строк користування ними. 

Власник об’єкта незавершеного будівництва або нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, яка йому не належить, або власник земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно або розташований такий об’єкт незавершеного будівництва, вправі вимагати у судовому порядку продажу земельної ділянки разом із нерухомим майном чи об’єктом незавершеного будівництва на прилюдних торгах, якщо: 

1) вартість земельної ділянки та вартість розташованого на ній об’єкта є зіставними; 

2) продаж не завдасть істотної шкоди інтересам відповідача та членів його сім’ї.

Рішення суду про задоволення позову повинно містити визначення відсотків, у яких повинна бути розподілена сума, отримана від продажу земельної ділянки разом із розташованим на ній об’єктом нерухомості. 

Також повідомлялося як реалізувати переважне право купівлі земельної ділянки.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.