Хто має переважне право перед іншими особами на придбання об’єкта оренди

Під час дії договору оренди та в разі продажу речі, переданої в оренду, орендар має переважне право перед іншими особами на придбання (викуп) об’єкта оренди за наявності належного виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди та наявності в договорі оренди такого права (придбання (викупу) об’єкта оренди) в орендаря. Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, розглянувши справу №920/503/19 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) до Товариств з обмеженою відповідальністю (ТОВ2 і ТОВ3) про переведення на позивача прав та обов’язків покупця за договором від купівлі-продажу обладнання для приготування кави, що укладений між відповідачами спору.

Обставини справи

Між ТОВ3 як орендодавцем та ТОВ  як орендарем укладено договір оренди обладнання для приготування кави. Орендодавець передав орендарю відповідне обладнання згідно з актом приймання-передачі майна в оренду. 21.03.2017 ТОВ3  направило ТОВ листа, в якому повідомило про намір припинити дію договору в односторонньому порядку з 21.03.2017 на підставі пункту 9.5 договору та про необхідність повернення орендованого обладнання. До квітня 2018 року орендодавець надсилав ТОВ  рахунки на оплату послуг та акти виконаних послуг за договором. 1 квітня 2018 року ТОВ3 як продавцем та ТОВ2 як покупцем укладено договір купівлі-продажу обладнання для приготування кави.

Позов обґрунтовано тим, що ТОВ як орендарем належним чином виконувалися обов’язки за договором, проте Приватним акціонерним товариством (правонаступником якого є ТОВ3) як орендодавцем відчужено майно, яке будо предметом цього правочину на користь ТОВ2 з порушенням переважного права наймача на купівлю такого майна.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 20 серпня 2020 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 02 грудня 2020 року, у задоволенні позову відмовлено з підстав, зокрема, відсутності порушеного права позивача.

Позиція Верховного Суду

У разі укладення між суб’єктами господарювання договору оренди до таких відносин хоча і підлягають застосуванню норми Цивільного кодексу (ЦК) України, однак з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом (ГК) України. Так, статтею 777 ЦК України визначено переважні права наймача. За частиною другою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. При цьому Суд вказав, що згідно зі статтею 289 ГК України орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об’єкта оренди. Суд вказав, що приватизація єдиних майнових комплексів нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом.

Суд акцентував увагу на тому, що згідно із частиною першою статті 289 ГК України таке право орендаря (на викуп об’єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди. Умова договору оренди про повернення об’єкта оренди або його викупу є істотною умовою такого роду договорів, про що зазначено у частині першій статті 284 ГК України. Із аналізу приписів частини першої статті 193, частини шостої статті 283 ГК України, частини другої статті 759 ЦК України слідує те, що під час дії договору оренди та у разі продажу речі, переданої в оренду, орендар має переважне право перед іншими особами на придбання (викуп) об’єкта оренди за наявності умов, передбачених як частиною другою статті 777 ЦК України, так і частиною першою статті 289 ГК України, а саме належного виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди та наявності у договорі оренди такого права (придбання (викупу) об’єкта оренди) в орендаря. Далі Суд вказав, що встановивши, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню як приписи частини другої статті 777 ЦК України, так і приписи частини першої статті 289 ГК України, якою унормовано, що право орендаря (на викуп об’єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди, у той час як договір не містить положень про право викупу та/або іншого переважного права орендаря на придбання орендованого майна, — суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що право позивача не є порушеним, оскільки за відсутності відповідної умови у договорі позивач не наділений переважним правом на викуп об’єкта оренди (обладнання для приготування кави).

Відтак, відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин. Ураховуючи викладене, постановою КГС ВС залишено без змін постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 та рішення Господарського суду Сумської області від 20.08.2020.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.