Аренда жилья между ФОП и физлицом: кто платит налоги и какие обязательные платежи предусмотрены законом

В Украине налогообложение доходов от аренды жилья регулируется Налоговым кодексом. В то же время на практике этот сегмент рынка традиционно характеризуется высоким уровнем тенизации, и значительная часть договоров аренды не декларируется. Однако для,  тех правоотношений, которые оформляются официально, закон устанавливает чёткий механизм уплаты налогов и распределение ответственности между сторонами.

Вопрос заключается в том, кто именно должен платить налоги — арендатор или арендодатель.

Какие налоги уплачиваются с дохода от аренды жилья

Налоговая система Украины предусматривает несколько моделей налогообложения доходов от аренды жилья. В разных случаях обязанность по уплате налогов может возлагаться как на арендодателя, так и на арендатора. Это зависит прежде всего от того, кто в соответствии с Налоговым кодексом выполняет функцию налогового агента.

Если жильё сдаётся в аренду физическим лицом юридическому лицу или физическому лицу-предпринимателю, то именно арендатор (в том числе ФОП) выступает налоговым агентом. Это означает, что он при выплате арендной платы удерживает из неё налоги (НДФЛ и военный сбор) и самостоятельно перечисляет их в бюджет, а арендодатель получает сумму уже после их удержания.

Таким образом, арендатор уплачивает:

• 18% НДФЛ,
• 5% военного сбора.

Если арендатор является ФОП или юридическим лицом, он выступает налоговым агентом. Это означает, что он не платит налог «за себя», а удерживает его из дохода арендодателя и перечисляет в бюджет.

Например, аренда жилья составляет 10 тысяч гривен: НДФЛ 18% — 1 800 грн, военный сбор 5% — 500 грн, всего налоги составляют 2 300 грн. В итоге арендодатель получит 7 700 грн.

Иная ситуация возникает тогда, когда арендатором является обычное физическое лицо, не зарегистрированное как предприниматель. В таком случае Налоговый кодекс не возлагает на арендатора обязанность налогового агента, поэтому он не удерживает и не уплачивает налоги с арендной платы. Обязанность задекларировать доход и уплатить НДФЛ и военный сбор в этом случае полностью возлагается на арендодателя, который делает это самостоятельно в соответствии с подпунктом 170.1.5 НКУ.

Если владелец жилья зарегистрирован как физическое лицо-предприниматель и сдаёт недвижимость в рамках своей предпринимательской деятельности, он самостоятельно уплачивает налоги как ФОП в соответствии с выбранной системой налогообложения (например, единым налогом). В таком случае арендатор не выступает налоговым агентом и не удерживает налоги с арендной платы.

Уплачиваются ли социальные взносы при аренде жилья

Единый социальный взнос является отдельным обязательным платежом в системе общеобязательного государственного социального страхования, который регулируется Законом Украины № 2464-VI «О сборе и учёте единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование». Его цель — обеспечение финансирования пенсионной системы и других видов социального страхования.

Для физических лиц-предпринимателей ЕСВ имеет самостоятельный характер и уплачивается как обязательный взнос в связи со статусом плательщика ЕСВ. Это означает, что ФОП обязан уплачивать взнос независимо от того, получает ли он доход от аренды жилья или другой деятельности.

Согласно Закону Украины «О Государственном бюджете Украины на 2026 год», минимальная заработная плата составляет 8 647 грн.

С учётом этого физические лица-предприниматели обязаны уплачивать единый социальный взнос в размере не менее минимального страхового платежа, который в 2026 году составляет 1 902,34 грн в месяц (22% от 8 647 грн). Максимальный размер ЕСВ ограничивается 38 046,80 грн в месяц и рассчитывается как 22% от максимальной базы начисления — 172 940 грн, что соответствует 20 минимальным заработным платам.

В то же время законодательством предусмотрены отдельные категории ФОП, которые могут быть освобождены от уплаты ЕСВ за себя. В частности, это ФОП с инвалидностью при условии получения пенсионных или социальных выплат, пенсионеры по возрасту или за выслугу лет, ФОП, которые одновременно являются наёмными работниками и за которых ЕСВ уплачивает работодатель в размере не менее 22% минимальной заработной платы, предприниматели на общей системе налогообложения при отсутствии дохода, а также мобилизованные ФОП на период прохождения военной службы при наличии подтверждающих документов.

Ранее «Судебно-юридическая газета» обращала внимание на практику разрешения споров о возврате залога при аренде жилья. В частности, в судебных решениях подчеркивается, что залог не является автоматической компенсацией любых повреждений имущества, а его удержание или частичный невозврат возможны только при условии доказанности факта ущерба, его размера и причинно-следственной связи с действиями арендатора.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.