Кто и почему борется с застройщиками столицы

Киевские стройки все чаще становятся объектом информационных, а иногда и прямых физических атак со стороны так называемой «общественности». В этих атаках часто принимают участие известные и не очень общественные организации, политики, стремящиеся набрать вес в глазах электората, бизнесмены, решающие свои вопросы с конкурентами под видом «борьбы за справедливость». Они задействуют широкие ресурсы, проводят встречи с общественностью, как, например, запланированная на 1 февраля пресс-конференция, на которой, вероятно, прозвучат громкие заявления в адрес компании «ГИДРОИНЖ-БУД», построившей жилой комплекс «Кришталеві Джерела». При этом обычному человеку во всем этом потоке информации часто невозможно понять, что именно не устраивает эту самую «общественность» и политиков в конкретной стройке. Никто не задумывается, что крупное строительство — это  локомотив городской экономики, что его прекращение - это удар по развитию конкретного города, района, двора.

Как все начиналось

Методы борьбы со стройками, как и вообще с любым созидательным бизнесом,  в Украине никогда не стояли на месте. До середины 2000-х годов, в моде были своеобразные бандитские привычки, когда на руководителей строительных компаний и инвесторов нападали физически или требовали от них деньги и долю в бизнесе. Со второй половины 2000-х годов, когда в стране начался строительный бум, на первое место вышли силы, которые сейчас можно назвать «профессиональной общественностью». Численность и возможности этой «общественности» росли пропорционально количеству строек в столице и других городах. Как правило методы их были бесхитростны и прямолинейны, но оказались чрезвычайно эффективными в информационном плане. Особенностью такой «профессиональной общественности» является отсутствие интереса к реальным проблемным (мертвым) стройплощадкам и застройщикам по причине отсутствия там финансовых выгод.

Как только становилось известно, что в том или ином районе столицы начинается стройка, к строительным площадками начинали подтягиваться «неравнодушные граждане», часто это были молодые люди, крепкого телосложения, по совместительству еще и члены разных политических сил. Их ряды разбавлялись профессиональными активистами, кочующими от одной стройки к другой. Они постоянно рассказывали, что, то или иное строительство — незаконно… потому, что незаконно. В качестве массовки обычно выступало небольшое количество жителей окрестных дворов, часто людей пенсионного возраста, плохо понимавших почему конкретная стройка плохая и против нее надо протестовать. Истинные организаторы эти сходов «общественности», как правило, оставались за кадром, а организаторами часто выступали абстрактные «жители улицы N» или неизвестные общественные организации. Впрочем, то, что за подобной «неравнодушной общественностью» часто стоят конкуренты, политические недоброжелатели или откровенные вымогатели застройщиков, секретом не являлось.

Ветер перемен

Новая эволюция борьбы с застройщиками произошла несколько лет назад, когда эту «тему» оседлали профессиональные политики. Они поняли, что борьба со строительством может приносить массу политических дивидендов, а также наладить бесперебойное поступление денег в личный и партийный карман. Строек в Киеве много, конкуренция большая и недовольных тем или иным застройщиком тоже хватает. Политики и новое поколение «профессиональных активистов», не скрываясь отрабатывавших свои «заказы», поставили атаки на стройки и офисы строительных компаний на поток. Это были уже не только пикеты или блокирование въездов на стройки. Часто это были настоящие нападения с участием десятков и сотен человек на строительные площадки, сопровождавшиеся погромом строительной техники, разрушением строящихся объектов и массовыми драками с охраной и милицией. За такие акции, как признавались сами активисты, они получали от 100 до 200 грн, а непосредственные организаторы, соответственно, получали свою долю в валюте. Часто ко всему этому процессу подтягивались, явно не безвозмездно, журналисты и юристы, которые, по сути, прикрывали такие действия и доводили градус давления на застройщика до настоящей истерии.

Во время борьбы со стройками прослеживались, как правило, четыре характерные тенденции. Во-первых, активизация борьбы со стройками часто начиналась перед выборами, во-вторых, подавляющее большинство участников всех этих митингов, пикетов и нападений,  не имели никакого отношения к району, где проходило строительство. Часто это были люди вообще из других областей. По этой причине, понять, что конкретно не устраивает «активных граждан» в той или иной стройке, часто было просто невозможно. В-третьих, кампания против застройщиков часто прекращалась после того, как «вымогателям-активистам» таки удавалось договориться с застройщиком и что-то с него получить. В таких случаях акции внезапно сворачивались, а стройки продолжались, даже если перед этим политики и лидеры «общественности» громко кричали об их «незаконности» и «опасности». В-четвертых, и это особо не скрывалось, на мероприятиях по борьбе с застройщиками часто были одни и те же участники, в том числе и активисты конкретных партий.

Кто стал жертвой

Жертвами разных форм кампаний против застройщиков становилось множество крупных строительных кампаний. «Последним и самым известным примером, когда застройщик стал объектом информационных и психологических атак, является ситуация с ООО "ГИДРОИНЖ-БУД"», -  рассказали представители этой компании. Компания является застройщиком известного объекта "Жилищное и культурно-бытовое строительство по ул. Метрологической в Голосеевском районе города Киева", а по-простому — жилищного комплекса "Кришталеві Джерела". Двое бывших  инвесторов жилкомплекса - Ярослав Осадчий и Виктория Григорьева в прошлом году заявили о незаконном лишении застройщиком их квартир. На деле ситуация сложнее, чем кажется на первый взгляд.

 Застройка жилищных комплексов является основным видом деятельности ООО «ГИДРОИНЖ-БУД». Жилой комплекс «Кришталеві Джерела» – это негосударственный строительный проект, реализация которого осуществляется за счет собственных средств Общества или привлеченных средств от частных инвесторов. За 5 лет строительства жилого комплекса было построено 12 многоквартирных жилых домов из которых 6 введено в експлуатацию и заселено 2 на стадии подготовки к заселению и 4 на стадии ввода в эксплуатацию, квартал коттеджей, офисный центр, сделан взнос на развитие инфраструктуры города Киева на более чем 47 миллионов гривен.  Из более 1100 инвесторов проекта, было только 2 случая открепления от инвестированного имущества. По словам представителя застройщика, они произошли из-за грубого нарушения инвесторами условий договора об участии в фонде финансирования строительства, а также Правил фонда финансирования строительства и прямых норм соответствующего законодательства. Этими открепленными инвесторами как раз и являются Ярослав Осадчий и Виктория Григорьева.

Как рассказал заместитель директора финансовой компании «Прайм» (управляющей компании, которая финансирует строительство) Олег Татаренко, между указанными физическими лицами и застройщиком в свое время были заключены типовые договора, на основании которых первые обязались участвовать в фонде финансирования строительства. Ст. 627 («Свобода договора») Гражданского кодекса Украины устанавливает, что согласно ст. 6 этого Кодекса стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого кодекса и других актов гражданского законодательства. Свобода договора, как известно, является непременным условием существования рыночной экономики и одним из основополагающих принципов частноправового регулирования. Кроме того, заключенные договора составлены на основании требований и норм Главы 70 Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Именно руководствуясь этим основополагающим законодательными нормами и требованиями, по словам представителей управляющей компании, в «Кришталевих Джерелах» и возникли договорные отношения. «На этапе составления и подписания договоров Я. Осадчий и В. Григорьева не предъявляли каких-либо претензий, предложений и замечаний и проинвестировали каждый за квартиры в этом комплексе», - отмечают в компании.

Не секрет, что рынок недвижимости в Киеве очень конкурентно насыщен, и если человек в чем-либо не согласен с правилами, условиями и концепцией будущего в каждом конкретном объекте строительства, то он просто не инвестирует и не подписывает договор, а реализует свои интересы инвестора в более подходящем проекте. «Мы никого насильно не делаем своими клиентами. Все пришедшие к нам инвесторы сделали это добровольно, соглашаясь на предоставленные им условия, механизмы, правила и концепцию, - рассказал Олег Татаренко. - Я. Осадчий и В. Григорьева же в дальнейшем почему-то стали утверждать, что некоторые из пунктов договора носят несправедливый характер, что якобы и послужило основанием к «лишению» их имущества».

Фактической предпосылкой к отказу этих двух инвесторов от выполнения договора, по словам Олега Татаренко, было непринятие ими объекта инвестирования в построенном и введенном в эксплуатацию объекте по причине оспаривания ими пункта договора, якобы «навязывающего» им договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, с собственной организацией застройщика ООО «Холд Групп». Как отмечает он, из договоров об участии в фонде финансирования строительства жилищного комплекса, а также правил фонда финансирования строительства следует, что, подписав договор, инвесторы исключительно добровольно и самостоятельно приняли на себя обязательства заключить договор с эксплуатирующей комплекс организацией. Ее, для бесперебойного обслуживания этих домов, выбирает сам застройщик, поскольку согласно договоров и норм законодательства он обязан передать построенный и введенный в эксплуатацию объект эксплуатирующей организации или созданному ОСМД.

Применение такой практики застройщик объясняет необходимостью дальнейшей эксплуатации построенного им же жилкомплекса. «Это оградит самих инвесторов и будущих жильцов дома от необходимости создания и участия в любых других организациях, а также от неразберихи в коммунальной сфере, что часто наблюдается в только что сданных в эксплуатацию новостройках», - считает застройщик. По его словам, такая форма эксплуатационной организации действует исключительно по утвержденным и согласованным с местными органами власти тарифам, а значит, исключает их искусственное завышение.

Как следует из Распоряжения исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) от 30 сентября 2014 г. №1078 и зарегистрированного в Главном территориальном управлении юстиции в г. Киеве 20 октября 2014 г. под №42/1095, тарифы на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий для ООО «Холд Групп» были утверждены официально.

«Это значит, что предложенная инвесторам форма эксплуатационной организации, мало того, что была предусмотрена заключенным договором, так еще и несет выгоды самим инвесторам, то есть жильцам жилкомплекса "Кришталеві Джерела". Поэтому понять, чем конкретно вызвано недовольство Я. Осадчего и В. Григорьевой довольно проблематично. Не следует забывать, что для других почти 1100 инвесторов выгоды оказались очевидны и никаких претензий они не предъявляют», - отмечает О. Татаренко.  

В компании подчеркнули, что в связи с отказом Я. Осадчего и В. Григорьевой от выполнения условий заключенного с ними договора в полном объеме, а именно акта о приеме-передаче уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья, компанией было принято решение об их исключении из фонда, но с обязательной компенсацией им средств, как это и было предусмотрено договором.

Что получается в остатке?

Застройщик и управляющая компания отмечают, что заключив договоры на участие в финансировании строительства, они в полном объеме выполнили возложенные на них обязательства. Более того, они побеспокоились не только о сдаче жилкомплекса в эксплуатацию, но и о его дальнейшей жизнедеятельности в обеспечении новых жильцов коммунальными услугами на должном уровне. Компания застройщик и компания управитель заранее побеспокоились и приняли все меры по уведомлению участников финансирования строительства о необходимости приема ими жилья. «Об этом свидетельствуют как отравленные на их адрес письма, так и размещенные в печатных официальных и профильных изданиях объявления», - отмечают в компании.

По словам Олега Татаренко, документы свидетельствуют о том, что бывшие инвесторы сами отказались выполнять условия договора по надуманным причинам, хотя были заранее обо всем уведомлены и более того, их никто не лишал прав на компенсацию внесенных ими средств на строительство. С декабря 2015 г. они уже не являются инвесторами строительства жилкомплекса "Кришталеві Джерела". «За прошедшее время управляющая компания предлагала им несколько вариантов забрать свои деньги, но ни Я. Осадчий, ни В. Григорьева этого до сих пор не сделали. Вместо этого они подали иск в суд, которым намерены восстановить и зарегистрировать за собой право собственности на жилье в обход всех участников процесса, что мягко говоря, не совсем укладывается в нормы действующего законодательства», - отметил он.

По мнению застройщика, похоже, что Я. Осадчий и В. Григорьева с помощью общественности и средств массовой информации вводят в заблуждение других инвесторов жилкомплекса и людей, желающих ими стать. «Накануне рассмотрения их иска в Голосеевском райсуде столицы, которое состоится 2 февраля, они инициировали проведение пресс-конференции с участием созданной ими общественной организации «Чисті джерела», в которой, кстати, состоит чуть более 20 человек, и привлечением «профессиональных активистов» и политиков. Такие действия вполне можно расценивать как попытку оказать давление на суд», - считают в компании.

Таким образом, обычный гражданский спор, волею всего нескольких лиц, рискует перерасти в полномасштабную кампанию против застройщика, с целью извлечения определенных финансовых и политических выгод.  Возможно, что еще одной причиной конфликта является попытка подорвать репутацию застройщика «черными» инвесторами, способом искусственно инспирированных проблем, в то время как компания «ГИДРОИНЖ-БУД» успешно реализовывает свой проект «Кришталеві джерела» и для реальных опасений нет никаких оснований.

Управляющая компания и компания-застройщик выражают большие сомнения в том, что два вышеупомянутых «активных бывших инвестора», как отмечают сами же «инвесторы» в платных средствах массовой информации «лишившиеся квартир и взятых в долг на инвестирование денег», могут себе позволить оплачивать проведение митингов и массовых мероприятий под стенами отдела продаж, офисами застройщика и управляющей компании, с привлечением «друзей инвесторов» и профессиональной звуковой, теле- и видеоаппаратуры, «массовки» с флагами, плакатами, баннерами и распечатанными листовками, а также оплачивать работу целых юридических и медийных компаний, размещать на платных и бесплатных площадках статьи, интервью, порочащие проект, в том числе и с переходом на личности, а также оплачивать работу армии «троллей и ботов» работающих против проекта в интернете. Исходя из этого, можно смело предположить, что компания-застройщик, которая успешно реализует свой проект, стала жертвой новой формы рейдерства с элементами информационного и правового рэкета.