Микро-квартира или полузаконное жилье: правовая оценка

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

Масса смарт-квартир, метраж которых начинается с 16–19 кв. м, — это бывшие технические помещения, и застройщики столкнулись с проблемой их переоформления. Предлагается несколько изменить порядок исключения жилых домов (их частей), квартир из состава жилищного фонда в случаях, когда помещение признано непригодным для жилья, т.е. аварийным.

В последние годы набирают популярность малометражные так называемые «смарт-квартиры», однако часто застройщики, а с ними и покупатели такого жилья, сталкиваются с проблемой его оформления. В результате в столице очень много недостроенных или спорных объектов. Такие же трудности испытывает сегодня малый и средний бизнес, если хочет сэкономить средства на аренде помещений или переоборудовать квартиру под офис.

Квартира из комнаты

Основная масса смарт-квартир, метраж которых начинается с 16-19 кв. м, — это бывшие технические помещения или даже целые здания, в которых комнаты переделаны для более-менее комфортного проживания и вмещают теперь целые квартиры. Порядочные и не очень застройщики, смекнув, что на этой схеме можно заработать, развернули строительство такого жилья, однако многие столкнулись с проблемой его переоформления.

В настоящее время вопрос, связанный с переводом жилых домов и помещений в нежилой фонд и, наоборот, нежилых зданий и помещений в жилые, не имеет четкого урегулирования в законодательстве. Это связано с тем, что в Украине до сих пор действует Жилищный кодекс Украинской ССР, а изменения, которые периодически вносились в него, не касались указанных вопросов. Поэтому, на практике все решается путем применения комплекса законодательных и нормативно-правовых актов, а именно Конституции Украины, Жилищного кодекса, Гражданского кодекса, Законов «Об основах градостроительства», «О местном самоуправлении в Украине», «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», «О приватизации государственного жилищного фонда», «Об административных услугах». Кроме этого, учитывается Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания, ГСН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения», Правила содержания жилых домов и придомовых территорий. И это далеко не полный список.

Понятие «нежилой объект недвижимого имущества» на законодательном уровне также не определено. Как следствие, под таковыми могут пониматься любые объекты, не входящие в состав жилищного фонда, а оформить конечное строительство бывает очень сложно.

Квартиру под офис

С такой же проблемой сталкиваются украинцы, которые по разным причинам хотят перевести жилую квартиру в офис для ведения своего бизнеса. Сегодня снимать помещение весьма затратно, и многим выгоднее купить один раз квартиру и организовать там, например, магазин, косметический салон, творческую мастерскую и т.п. Однако, пройти процедуру перевода такого помещения из жилого фонда в нежилой тоже проблематично.

Что касается самой процедуры такого перевода, то единого механизма реализации статей 7 и 8 Жилищного кодекса (а именно эти нормы отвечают за этот процесс) не существует. Порядок исключения жилых помещений из жилищного фонда и перевода их в нежилые определяется исполнительными органами областных и городских советов. Перечень документов, необходимых для осуществления таких процедур, и сроки их рассмотрения определяются соответствующими органами местного самоуправления самостоятельно, путем утверждения собственных нормативных актов. А стоит ли напоминать о том, какие суммы ложатся в карманы чиновников, если те имеют честь давать всякого рода разрешения?

Законодательная инициатива

Данные проблемы обсуждались в ходе последнего заседания Комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В Верховной Раде зарегистрирован законопроект №2166а «О внесении изменений в статьи 7, 8 Жилищного кодекса Украинской ССР (относительно определения порядка исключения жилых домов (их частей), квартир из состава жилищного фонда и перевода жилых домов и помещений в нежилые и нежилых в состав жилых)». В ходе заседания депутаты приняли решение рекомендовать Верховной Раде принять указанный законопроект за основу.

Однако, стоит отметить, что данная инициатива таит в себе определенную угрозу, поскольку нормы законопроекта предлагают несколько изменить порядок исключения жилых домов (их частей), квартир из состава жилищного фонда в случаях, когда помещение признано непригодным для жилья, т.е. аварийным. Если такую процедуру упростят, то «аварийных» жилых помещений может стать в разы больше. А будут ли иметь какие-то гарантии собственники таких «аварийных» помещений, пока не уточняется.