Судебная практика: как передавать предмет ипотеки в аренду, и кто имеет право на арендную плату

Фирма сдавала в аренду коммерческую недвижимость в бизнес-центре. Однако недвижимость была предметом ипотеки, и вскоре Банк зарегистрировал на нее свое право собственности. После этого Фирма еще несколько месяцев продолжала получать арендную плату от сдачи в аренду помещений.

Банк насчитал 10 миллионов гривен арендной платы за 3 месяца и подал в суд на Фирму с требованием вернуть неправомерные доходы их законному собственнику.

25 октября 2017 года Верховный Суд Украины своим постановлением поддержал Банк и обязал Фирму выплатить Банку более 10 млн грн.

Согласно ч. 3 ст. 11 Закона «Об ипотеке», если должник передал в аренду ипотечное имущество без согласия кредитора, такая сделка является недействительной. Если законом установлена недействительность сделки, то она считается никчемной, в соответствии со ст. 215 ГК Украины.

Таким образом, арендные правоотношения Фирмы с ее арендаторами являются неправомерными. Поэтому все деньги, полученные Фирмой на основании никчемных договоров, являются безосновательно полученными доходами. Но не отдавать же деньги обратно арендаторам, которые пользовались помещениями.

К тому же в случае смены собственника того имущества, что передано в аренду, к новому владельцу переходят права и обязанности наимодателя (ст. 770 ГКУ).

А согласно ч. 1 ст. 1214 ГКУ, лицо, которое приобрело имущество без достаточного правового основания, обязано компенсировать все доходы, которые получило от имущества.

Таким образом, деньги, полученные Фирмой за аренду, подлежат возмещению Банку как легитимному собственнику.

Фирма ссылалась на то, что Банк несвоевременно оповестил арендаторов о том, что стал новым собственником здания. Однако Верховный Суд заметил, что это не имеет значения, поскольку ст. 1214 ГКУ применяется независимо от того, было ли имущество безосновательно получено в результате поведения потерпевшего или по другим причинам.

Суд отметил, что характерной особенностью кондикционных обязательств является то, что есть много оснований для их возникновения. Так, обязательства могут возникать в результате как действий, так и событий, причем как действий сторон обязательства, так и действий третьих лиц, как запланированных действий, так и случайных, как правомерных, так и неправомерных.

Кроме того, в кондикционном обязательстве не имеет правового значения, выбыло ли имущество из собственности по воле его владельца или вопреки ей, является ли приобретатель добросовестным, или нет.

Поэтому, в любом случае, при безосновательном пользовании чужим имуществом, придется возвращать доходы от такого владения их законному собственнику.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться здесь.

Ранее «Судебно-юридическая газета» объясняла правила взыскания предмета ипотеки, который находится под арестом.