Які підстави для розірвання договору оренди землі: постанова Верховного Суду

Підставою для розірвання договору оренди землі є настання події, передбаченої умовами договору, зокрема зміни директора підприємства-орендаря

Про це зазначив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 375/278/20.

Суд установив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки. Між ним та відповідачем укладено договір оренди цієї ділянки спочатку строком на 5 років, пізніше – за умовами додаткової угоди строк дії оренди продовжено. У договорі оренди передбачено, що договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим договором. Реорганізація юридичної особи, а також зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання цього договору. У зв’язку з неодноразовою зміною керівника підприємства-орендаря ОСОБА_1 звернувся до ТОВ із заявою про розірвання договору оренди та додаткової угоди, відповіді не отримав.

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився й апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову.

Верховний Суд скасував рішення районного та апеляційного судів і задовольнив позов про розірвання договору оренди земельної ділянки з огляду на таке. Позивач наголошував на тому, що підставою для розірвання договору є настання події, яка передбачена в договорі, а саме зміна директора підприємства-орендаря.

Відмовляючи в задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з недоведеності ОСОБА_1 того, що від зміни керівника підприємства-орендаря змінилася суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких він зазнав шкоди та значною мірою позбувся того, на що розраховував при укладенні договору.

Верховний Суд зауважив, що до загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).

Тлумачення цього пункту, а також статті 627 ЦК України свідчить про те, що свобода договору має декілька складових, зокрема це свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У частинах третій та четвертій статті 31 Закону України «Про оренду землі», зокрема, передбачено, що відповідний договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно з пунктом 8.3 оспорюваного договору оренди земельної ділянки він може бути припинений достроково на вимогу однієї зі сторін у передбачених договором випадках, а у пункті 8.6 договору сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання договору.

Тобто умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї зі сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору.

Посилання судів на те, що від зміни керівника підприємства-орендаря позивач не зазнав шкоди та не позбувся того, на що розраховував при укладенні договору, на обґрунтованість позовних вимог не впливають, оскільки орендодавець просив розірвати договір не у зв’язку з істотним порушенням договору орендарем, а у зв’язку з настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що Верховний Суд висловився щодо орендної плати за земельну ділянку.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.