Для забудовників Києва, Львова та Одеси встановили гарантійну частку будівництва: що це має змінити для покупців нерухомості

Як відомо, згідно з Законом «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 №2518-ІХ була введена гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна. Вона представляє собою сукупність приміщень (майбутніх об’єктів нерухомості), що обчислюються  у певному відсотковому відношенні до площі об'єкта та не може відчужуватись до введення об'єкта в експлуатацію.  

Гарантійна частка була запроваджена для гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва). 

Заборона продажу (обтяження речових прав) майбутніх об’єктів нерухомості, що включені до гарантійної частки, припиняється одночасно з прийняттям в експлуатацію об’єкта, або на підставі рішення суду з метою добудови об'єкта. 

Закон не визначає який саме відсоток площі від проектної документації має бути обтяжений. Вказане питання унормовує Кабінет Міністрів.

Уряд, в свою чергу, на виконання Закону затвердив на засіданні 3 січня 2023 року постанову №8, якою визначив мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів, що будуть споруджені в майбутньому, становитиме

10% загальної площі для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова,

5% - для всіх інших населених пунктів країни.

Відповідно до законодавства, ця частка обтяжуватиметься державою, тобто, фактично, перебуватиме в заставі до моменту повної здачі об’єкта.

Розмір відсоткових ставок гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна визначено з використанням показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України станом на 01.01.2022, затверджені наказом Мінрегіону від 17.02.2022 № 53.

Розрахунок відсоткових ставок гарантійної частки визначено як співвідношення середнього значення опосередкованої вартості спорудження житла у 13 регіонах з найвищою вартістю (Київській, Чернігівській, Донецькій, Харківській, Миколаївській, Львівській, Черкаській, Рівненській, Дніпропетровській, Запорізькій, Вінницькій, Хмельницькій областях та м. Києві) до 12 регіонів з найнижчою вартістю житла (Кіровоградській, Закарпатській, Житомирській, Полтавській, Івано-Франківській, Херсонській, Чернівецькій, Тернопільській, Сумській, Одеській, Луганській та Волинській областях), що становить 1,1 (+10 відсотків). Зазначений показник будуть використовувати для міст Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова.

Для інших груп населених пунктів розміри відсоткових ставок зменшено відповідно на 5 відсотків.

Законодавче впровадження розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна викликане необхідністю припинення негативної тенденції добудови об’єктів нерухомого майна за рахунок коштів фізичних осіб – майбутніх власників. Гарантійна частка може бути додатковим ресурсом, який:

• стимулюватиме забудовника виконувати роботи належним чином,
  не перетворюючи об’єкт на довгобуд, оскільки квартири, що входитимуть
  до гарантійної частки, залишатимуться його власністю, якою він зможе розпорядитися на власний розсуд після завершення будівництва;
• у разі виникнення форс-мажорних обставин гарантійна частка зможе покрити принаймні частину (або в повному обсязі) видатки, необхідні для добудови будинку.

Майбутні об’єкти нерухомості, які включаються до гарантійної частки, повинні бути вільні від речових прав інших осіб (за певним виключенням). Обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, припиняється одночасно з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

 «Ухвалено виважене і ретельно прораховане рішення. Яке, по-перше, зберігає наявні стимули роботи будівельної галузі, що дуже важливо з огляду на потреби відновлення країни. По-друге, мотивуватиме забудовника завершувати об’єкти будівництва, щоб зняти з нього обтяження та отримати прибуток. По-третє, надає достатні гарантії для завершення будівництва третіми особами в результаті настання визначених законом обставин.

Це рішення важливе також з огляду на запуск програми іпотечного кредитування єОселя на ринку первинної нерухомості. Адже для визначення банками ризиковості операції з видачі іпотеки об’єкт незавершеного будівництва має бути внесений до державного реєстру з визначенням відсутності обтяження щодо гарантійної частки», - зазначив Перший заступник Міністра економіки України Денис Кудін.

Нагадаємо, Програма єОселя стартувала в жовтні 2022 року. На першому етапі іпотечний кредит під 3% можуть отримати військові, правоохоронці, педагогічні і медичні працівники, науковці. 

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.