Украинский рынок недвижимости перестраивается под потребителя

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

Популярность набирают малометражные так называемые «смарт-квартиры», однако частенько застройщики, а с ними и покупатели, такого жилья сталкиваются с проблемой оформления. В результате в столице очень много недостроенных или спорных объектов. Такие же трудности испытывает сегодня малый и средний бизнес, если хочет сэкономить средства на аренде помещений или переоборудовать квартиру под офис.

Квартира из комнаты

Основная масса смарт-квартир, метраж которых начинается с 16-19 кв. м, — это бывшие технические помещения или даже целые здания, в которых бывшие комнаты переделаны для более-менее комфортного проживания и вмещают в себя целые квартиры. Так, порядочные и не очень застройщики, смекнув, что на этой схеме можно заработать, развернули строительство, однако многие столкнулись с проблемой переоформления.

В настоящее время вопрос, связанный с переводом жилых домов и помещений в нежилой фонд и соответственно переводом нежилых зданий и помещений в жилье, не имеет четкого урегулирования в законодательстве. Это связано с тем, что в Украине до сих пор действует Жилищный кодекса Украинской ССР, а изменения, которые периодически вносились в него, не касались указанных вопросов. Поэтому на практике этот вопрос решается путем применения комплекса законодательных и нормативно-правовых актов, а именно Конституции Украины, Жилищного кодекса, Гражданского кодекса Украины, Законов Украины «Об основах градостроительства», «О местном самоуправлении в Украине», «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», «О приватизации государственного жилищного фонда», «Об административных услугах». Кроме этого, учитывается Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания, ДБН В.2.2- 15-2005 «Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения», Правил содержания жилых домов и придомовых территорий. Это далеко не полный список.

Кроме этого, понятие «нежилой объект недвижимого имущества» на законодательном уровне не определен. Как следствие, под такими объектами могут пониматься любые объекты, не входящие в состав жилищного фонда, а оформить конечное строительство бывает очень сложно.

Квартиру под офис

С такой же проблемой сталкиваются украинцы, которые по разным причинам хотят перевести жилую квартиру в офис для ведения своего бизнеса. Сегодня снимать помещение весьма затратно и для многих выгодней купить один раз квартиру и организовать там, например, магазин, косметический салон, творческую мастерскую и т.п., однако пройти процедуру перевода такого помещения из жилого фонда в нежилой тоже проблематично.

Что касается самой процедуры перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые, то единого механизма реализации статей 7 и 8 Жилищного кодекса, а именно эти нормы отвечают за этот процесс, не существует. Порядок исключения жилых помещений из жилищного фонда и перевода их в нежилые определяется исполнительными органами областных и городских советов. Перечень документов, необходимых для осуществления таких процедур, и сроки их рассмотрения определяются соответствующим органами местного самоуправления самостоятельно — путем утверждения собственных нормативных актов. Не стоит упоминать, какие суммы ложатся в карманы чиновников, если те имеют честь давать всякого рода разрешения.

Законодательная инициатива

Данные проблемы обсуждались в ходе последнего заседания Комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В Верховной Раде зарегистрирован законопроект №2166а «О внесении изменений в статьи 7, 8 Жилищного кодекса Украинской ССР (относительно определения порядка исключения жилых домов (их частей), квартир из состава жилищного фонда и перевода жилых домов и помещений в нежилые и нежилых в состав жилых)».

В ходе заседания депутаты приняли решений рекомендовать Верховной Раде принять за основу указанный законопроект.

Однако, стоит отметить, что данная инициатива таит в себе определенную угрозу, поскольку нормы законопроекта предлагают несколько изменить порядок исключения жилых домов (их частей), квартир из состава жилищного фонда в случаях, когда жилье признано не пригодным для жилья, т.е. аварийным. Если такую процедуру упростят, то «аварийных» жилых помещений может стать в разы больше, а будут ли иметь какие-то гарантии собственники таких «аварийных» помещений, пока не уточняется.