Перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця: позиція ВС

Проведення істотної зміни – перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує, свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам Договору оренди, що є істотним порушенням договору.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду  у справі №  910/5446/19.

Обставини справи

Комунальне підприємство «К» звернулося до Громадської організації «К» з позовом про розірвання Договору оренди приміщення; виселення відповідача з нежитлового приміщення.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов Договору оренди, у зв`язку із здійсненням ним ремонтних робіт з перепланування та реконструкції орендованого майна без згоди орендодавця, що є підставою для розірвання договору та звільнення приміщення.

З матеріалів справи відомо, що орендарем за відсутності дозволу орендодавця в орендованому приміщенні виконано, зокрема, реконструкцію системи опалення у вигляді горизонтальної розводки трубопроводів, раніше існуючі радіатори від стояків загальнобудинкової системи опалення демонтовані, стояки в цьому приміщенні теплоізольовані. Також орендар здійснив перепланування орендного приміщення, зокрема, існуючий вхід в приміщення зашито та виконано новий дверний проріз у внутрішній капітальній стіні, при цьому самовільно приєднано приміщення місць загального користування будинку. Документація, погоджена в установленому порядку на виконання робіт, не надана.

Господарський суд міста Києва рішенням, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду, позовні вимоги задовольнив повністю

Не погоджуючись із рішенням судів першої та апеляційної інстанції, касатор подав касаційну скаргу.

Висновок Верховного Суду

ВС підкреслив, що статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, частиною другою цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі  істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Разом з тим статтею 783 ЦК України, як спеціальною нормою стосовно договорів найму, визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Також стаття 773 ЦК України встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

ВС наголосив, що з наведених норм статті 773 ЦК України випливає, зокрема, що якщо внаслідок зміни наймачем стану переданої у найм речі без згоди  наймодавця, наймодавцю завдано збитки, він також має право вимагати їх відшкодування. Якщо ж зміни стану речі мають характер поліпшень, то за правилом частини п`ятої статті 778 ЦК України, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

З огляду на викладений висновок Верховний Суд відхилив посилання скаржника на те, що наслідки здійснення наймачем невід`ємних поліпшень речі, переданої в найм, вичерпуються визначеними у статті 778 ЦК України.

ВС звернув увагу на те, що, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною першою статті 785 ЦК України.

Отже, проведення істотної зміни – перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує – свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої та апеляційної інстанції – без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС висловився щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.