Державна реєстрація прав на нерухоме майно: як захистити своє майно

У режимі онлайн-конференції відбувся круглий стіл на тему «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: новітня практика Верховного Суду».

У ньому взяли участь чинні та колишні судді, представники наукової спільноти, Міністерства юстиції України, Нотаріальної палати України, адвокати Ради адвокатів України тощо.

Зокрема, організатори вказали, що прийняття Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» 1 липня 2004 року дало можливість почати новий етап у сфері регулювання відносин щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Водночас наявні законодавчі прогалини стали підставою неоднаковості правозастосування. У зв'язку із цим виникла потреба у проведенні зазначеного круглого столу з метою залучення широкої аудиторії до обговорення та конструктивного діалогу.

Відкрив засідання Заступник голови Верховного Суду (ВС) голова касаційного господарського суду у складі ВС Богдан Львов. Він наголосив на важливості визначення проблем, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, пошук практичних шляхів їх вирішення та формування вектора подальшого розвитку цієї сфери.

Заступник міністра юстиції України з питань державної реєстрації Ольга Оніщук вказала, що в судах не повинно бути спорів, які пов’язані з грубими порушеннями у сфері державної реєстрації.

За її словами, у 2020 році, розглянуто близько 3000 скарг на дії державних реєстраторів, більшість скарг стосувалася саме дій, які були проведені в минулі роки в період з 2016 по 2019 року. 90% стосувалися скарг на дії реєстраторів комунальних підприємств. Аби боротися з цим комунальні підприємства позбавлені права реєструвати, тепер це роблять представники органів місцевого самоврядування і нотаріуси.

За її словами, згідно зі скаргами, нотаріуси зловживають менше 1%, реєстратори органів місцевого самоврядування близько 5%. Для боротьби із несанкціонованим вторгненням у реєстри була проведена верифікація кожного реєстратора. Чиновник також зазначила, що вдалося побороти всі несанкціоновані доступи до державних реєстрів. Протягом першого кварталу 2021 року жодного повідомлення про несанкціонований доступ до реєстру не надійшло. Також на сьогодні реєстратор має можливість бачити повний текст судового рішення. Зараз доопрацювання державних реєстрів. Ольга Оніщук висловила сподівання, що до кінця другого кварталу цього року буде введено неможливість проведення реєстраційних дій при вчиненні заборони на реєстрацію.

Суддя-спікер Касаційного господарського суду ВС Юрій Чумак у своєму виступі відзначив, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а вважається лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. За його словами, досліджуючи обставини існування в особи права власності, суд має передусім встановлювати підстави, на якій особа набула таке право, оскільки законом вона сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, не передбачена.

У своїй презентації він вказав, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Належним відповідачем у справі, в якій позивачем заявлено вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, вилучення з Державного реєстру прав запису про право власності на спірне майно, поновлення запису про право іпотеки на спірне майно, має бути особа, право якої зареєстровано та оспорюється позивачем, а також особа, якій фактично пред'явлено позовну вимогу про поновлення запису про право іпотеки позивача щодо її майна.

При цьому речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, зокрема, якщо на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.

Якщо в реєстраційній справі відсутні документи, в яких містяться відомості про нерухоме майно, право власності на нього, інші речові права та їх обтяження, то не можна використовувати їх як правовстановлювальні документи, на підставі яких здійснюється державна реєстрація прав, у спорі з третьою особою при вирішенні питання щодо моменту набуття права власності на нерухоме майно.

Експерт у сфері правового регулювання земельних відносин, професор кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка, доктор юридичних наук, професор, Анатолій Мірошниченко у своєму виступі зазначив, що в нашій державі на сьогодні «книжкова» ідентифікація земельної ділянки як об’єкта права відбувається шляхом так званого «формування земельної ділянки», що «передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру». Своєю чергою, «внесення інформації про земельну ділянку» до Державного земельного кадастру передбачає її державну реєстрацію, у процесі чого земельній ділянці присвоюється кадастровий номер до кадастру вносяться координати поворотних точок, що ідентифікують межі земельної ділянки.

Анатолій Мірошниченко підкреслив, що з «книжковою» ідентифікацією земельної ділянки дуже тісно пов’язаний і інститут «книжного», або «книжкового» володіння земельною ділянкою, за якого володіння земельною ділянкою як «адресоване невизначеному колу осіб волевиявлення щодо присвоєння речі» отримує, окрім традиційного «фізичного» чи «фактичного» вираження («яке може здійснюватися шляхом користування річчю, знаходження речі у господарстві власника, господарського панування над річчю тощо», або навіть шляхом «простого огляду речі»), також свій «книжковий» прояв – як запис у реєстрі, «книзі». Ця «книга» (у широкому сенсі) може називатися по різному – наприклад, «гродською» або «земською» книгою, або ж Державним реєстром речових прав на нерухоме майно (як передбачено чинним законодавством України), або ж бути законом, у якому закріплена належність певних земель, скажімо, державі.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що Велика Палата ВС висловилася щодо затвердження мирової угоди у процедурі банкрутства. 

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.