Как нотариусы будут проверять покупателей земли и происхождение средств на такую покупку

С 1 июля начнут работать нормы законодательства о рынке земли. Для реализации их на практике Кабмин принял ряд нормативных актов.

В частности, 16 июня Кабмин принял постановление № 637, которым утвердил Порядок осуществления проверки приобретателя или владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным ст. 130 Земельного кодекса.

Напомним, что при удостоверении сделки об отчуждении земельного участка сельскохозяйственного назначения будет проверяться соблюдение установленных Земельным кодексом требований к получателям права собственности, в т. ч. ограничений по общей площади земельных участков, которую вправе приобретать в собственность одно лицо. Так, с 1 июля 2021 года граждане Украины могут приобретать право собственности на земельные участки сельхозназначения площадью до 100 га. А через несколько лет, с 1 января 2024 года ​​возможность покупки получат юридические лица, владельцами которых являются украинцы. Нарушение правил относительно субъекта-покупателя земли и превышение площади имеет следствием признание сделки недействительной и конфискацию земельного участка.

Итак, проверка соответствия приобретателя права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным статьей 130 ЗК, проводится нотариусом до удостоверения сделки.

Проверка соответствия владельца земельного участка требованиям, определенным статьей 130 ЗК, проводится органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель.

Общей площадью земельных участков сельхозназначения считается суммарная площадь земельных участков, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения в соответствии со статьей 22 ЗК и находящихся в собственности лица (в т. ч. земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащие юрлицу, участником (акционером, членом) которой является данное лицо) на момент проверки приобретателя или владельца.   

Проверка приобретателя или владельца включает:

• установления личности приобретателя;
• установление конечного бенефициарного владельца юрлица;
• проверку факта нахождения приобретателя, участников (акционеров, членов), конечного бенефициарного владельца юрлица под санкциями;
• проверку принадлежности приобретателя, участников (акционеров, членов), конечного бенефициарного владельца юрлица к гражданству государства-агрессора или государствам-оккупантам;
• проверку факта нахождения юридического лица – приобретателя, созданного в соответствии с законодательством Украины, под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных в перечень государств (юрисдикций), которые не выполняют или ненадлежащим образом выполняют рекомендации международных, межправительственных организаций, задействованных в сфере борьбы с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма, или финансированием распространения оружия массового уничтожения, сформированного в порядке, определенном КМУ, на основе выводов международных, межправительственных организаций, задействованных в сфере борьбы с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма, или финансированием распространения оружия массового уничтожения, и обнародованного на официальном веб-сайте Госфинмониторинга;
• проверку факта включения приобретателя, участников (акционеров, членов), конечного бенефициарного владельца юридического лица в перечень лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности или относительно которых применены международные санкции, сформированного Госфинмониторингом;
• проверку источников происхождения средств приобретателя или других активов в случае приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по возмездным договорам;
• проверку факта выделения земельного участка сельскохозяйственного назначения за счет земельной доли (пая) и ее расположения относительно государственной границы Украины;
• определение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины и юридического лица, участником (акционером, членом) или конечным бенефициарным владельцем которой он является.

Нотариус при проведении проверки юридического лица-приобретателя обязан:

1) установить конечного бенефициарного владельца или факт его отсутствия;

2) получить сведения, позволяющие установить конечного бенефициарного владельца (ФИО, страну гражданства и постоянного места жительства, дату рождения, характер и степень (уровень, степень, долю) бенефициарного владения (выгоды, интереса, воздействия).

Нотариус с целью установления конечного бенефициарного владельца обязан:

• истребовать и получить от юрлица-приобретателя сведения о структуре собственности;
• использовать сведения, содержащиеся в ЕГР.

С целью определения общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения нотариус, орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель, осуществляют поиск взаимосвязей между юридическими лицами и их учредителями (участниками), конечными бенефициарными собственниками (контроллерами), в том числе конечными бенефициарными собственниками (контроллерами) учредителя, руководителями юридических лиц в ЕГР.

Проверка источников происхождения средств

В случае приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность по возмездному договору (купля-продажа, рента, мена и т. д.) нотариус обязан проверить источники происхождения средств или других активов приобретателя.

Источниками происхождения средств для приобретения в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть:

• заработная плата (денежное обеспечение);
• гонорары и другие выплаты по гражданско-правовым договорам;
• доход от предпринимательской или независимой профессиональной деятельности;
• доход от отчуждения имущества;
• дивиденды;
• проценты;
• роялти;
• страховые выплаты;
• выигрыши (призы) в азартные игры, выигрыши (призы) в лотерею или в другие розыгрыши, в букмекерских пари, в пари тотализатора;
• призы (выигрыши) в денежной форме, полученные за победу и/или участие в любительских спортивных соревнованиях;
• благотворительная помощь;
• пенсия;
• наследство;
• подарки;
• средства, полученные в кредит (кредит);
• приобретение права на находку или клад;
• другие источники, не запрещенные законом.

Документами, которые подтверждают источники происхождения средств, являются:

• декларация об имущественном состоянии и доходах;
• декларация об имуществе, доходах, расходах и обязательствах финансового характера/декларация лица, уполномоченного на выполнение функций государства или органа местного самоуправления;
• годовая (квартальная, другая) финансовая и/или налоговая отчетность юридического лица - приобретателя и физического лица - предпринимателя (при наличии), полученная нотариусом непосредственно от приобретателя (баланс, выдержки, содержащие данные о прибыли и убытках хозяйственной деятельности клиента, налоговая декларация с приложениями);
• финансовая отчетность юридического лица-приобретателя, обнародованная в соответствии с требованиями законодательства;
• другие документы, подтверждающие источники происхождения средств.

Нотариус для установления источников происхождения средств может использовать официальные документы, публичную информацию, включая сведения Единого государственного реестра деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства или местного самоуправления, который формируется и ведется Национальным агентством по предупреждению коррупции, информацию, полученную от приобретателя.

Проверка информации о принадлежности земельного участка к такому, который был сформирован в результате выделения его в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), и об его удаленности от государственной границы Украины проводится по данным Государственного земельного кадастра.

В случае отсутствия в Государственном земельном кадастре информации о формировании земельного участка в результате выделения ее в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая) и удаленности от государственной границы Украины нотариус запрашивает соответствующую информацию от Госгеокадастра.

Для определения общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения нотариус осуществляет соответствующий поиск в Государственном земельном кадастре путем непосредственного доступа.

Нотариус, орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель, проводят поиск зарегистрированных прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения приобретателя (владельца), лица, с которым приобретатель (владелец) находится (находился) в браке и/или юридического лица частного права, участником (членом, акционером) или конечным бенефициарным владельцем которой является приобретатель (владелец), в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

С целью проверки факта принадлежности физическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности супругов нотариус истребует от приобретателя сведения и документы о его пребывании в браке, в частности зарегистрированном за границей, и о получении земельных участков сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности супругов, а также использует сведения Государственного реестра актов гражданского состояния граждан путем непосредственного доступа к нему для проверки полученной информации о регистрации и/или прекращении брака на территории Украины.

Если земельный участок сельхозназначения принадлежит приобретателю (собственнику) на праве общей совместной/долевой собственности, площадь земельного участка, находящегося в его собственности, определяется пропорционально доле в праве собственности.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей совместной собственности, считается, что доли каждого из сособственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

С целью проверки права собственности гражданина Украины на долю в уставном (складочном) капитале, в паевом фонде юридического лица частного права (кроме акционерных обществ) нотариус, орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель, проводят поиск в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований путем непосредственного доступа.

В случае выявления расхождений в сведениях, содержащихся в Государственном земельном кадастре, Государственном реестре прав на недвижимое имущество и Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований нотариус останавливает действие, направленное на приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения, до устранения выявленных в реестрах несоответствий.

В случае необходимости нотариус с целью проведения проверки приобретателя имеет право обращаться с запросами в НКЦБФР, к органам исполнительной власти, органам местного самоуправления, которые обязаны в течение десяти рабочих дней со дня получения запроса предоставить соответствующую информацию и/или документы (их копии).

По результатам проверки приобретателя нотариус составляет протокол проведения проверки приобретателя (далее - протокол) по форме согласно приложению.

Ответственность за достоверность внесенной в протокол информации несет нотариус, который проводил такую ​​проверку.

В случае выявления нарушение требований статьи 130 Земельного кодекса Украины орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель, готовит материалы по результатам проведенной проверки для подачи иска в суд о конфискации соответствующего земельного участка.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и на Twitter, чтобы быть в курсе самых важных событий.