Продавцов недвижимости обяжут сдавать экзамены

На сегодняшний день в Украине нет единого нормативно-правового акта, который бы регулировал отношения в сфере купли-продажи и аренды жилой и нежилой недвижимости. А те крохи, что прописаны в нескольких Кодексах, не решают насущных проблем, предоставляя возможность участникам рынка уходить от ответственности друг перед другом и перед государством, уклоняясь от уплаты налогов. И все же украинский законодатель решил вывести рынок недвижимости из тени. И первым лучиком солнца в темном царстве стал недавно зарегистрированный проект Закона «О риелторской деятельности» (рег. № 8781). Проектом предусматривается наведение порядка в правилах игры, которые, очевидно, не всем придутся по вкусу. «Судебно-юридическая газета» решила проанализировать, кто в случае принятия документа останется на коне, а кто, возможно, и не у дел.

Сначала диплом – потом работа

Проект закона урезает возможность быть риелтором кому угодно. Так, в соответствии со ст. 4 проекта, риелтором может быть лишь дееспособное физическое лицо (гражданин Украины, иностранец или лицо без гражданства), которое имеет высшее образование по образовательно-квалификационному уровню «бакалавр». Кроме того, такое лицо должно будет пройти профессиональную подготовку и повышение квалификации риелторов. И уже после этого сдать соответствующий квалификационный экзамен. Затем по результатам экзамена такому лицу будет предоставлено (или не предоставлено) право получить соответствующие квалификационные документы риелтора и быть зарегистрированным в Реестре риелторов.

Однозначно, идея с образованием вызовет недовольство тех, кто уже работает риелтором, но еще продолжает учиться. Да и «повышение квалификации» наверняка будет стоить денег. С другой стороны, явный плюс в том, что, имея Реестр риелторов и орган, выдающий разрешения, появится возможность жаловаться на тех, кто недобросовестно выполняет свою работу. Те, кто арендует жилье и переезжали несколько раз, поймут, о чем речь. Нынешние риелторы позволяют слишком часто недобросовестно выполнять свои обязанности, в результате чего их клиенты теряют время, нервы и деньги. Поэтому, возможно, с принятием документа появится шанс хоть как-то влиять на таких «специалистов».

Моральный уровень тоже должен быть на высоте

Кроме образования и спецподготовки, законодатель решил добавить в перечень требований к личности риелтора и отсутствие судимости. Более того, осуществлять свою деятельность риелтор, в соответствии с проектом, сможет либо в структуре юридического лица, которое осуществляет исключительно риелторскую деятельность, либо как предприниматель – и тоже предоставляющий исключительно услуги, связанные с осуществлением риелторской деятельности. Документом на риелтора накладывается несколько прямых запретов. Так, согласно проекту, риелтору запрещается осуществлять риелторскую деятельность в составе двух и более юридических лиц – субъектов риелторской деятельности. Также нельзя будет работать в составе юридического лица – субъекта риелторской деятельности, одновременно осуществляя такую деятельности как риелтор-предприниматель. Стоит обратить особое внимание, что нарушение этого требования является основанием для аннулирования Квалификационного свидетельства риелтора. И еще один интересный момент: руководителем юридического лица – субъекта риелторской деятельности может быть только риелтор. Так что готовитесь, господа риелторы, к перепрофилированию. К слову, в соответствии с проектом, риелторская деятельность включает в себя пять видов услуг. Это брокерская деятельность на рынке недвижимости; деятельность по организации торгов недвижимостью; деятельность по предоставлению информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости; деятельность по управлению недвижимостью, а также деятельность по проведению риелторской экспертизы.

Раз реестр, два реестр и проверочка

Как видно, законопроект, кроме особых требований к самим риелторам, предлагает внедрение совершенно иного механизма организации работы этого рынка услуг. Так, кроме двух реестров: Реестра риелторов и Реестра субъектов риелторской деятельности, –планируется создание Риелторской палаты. Одна из ее функций – это сотрудничество в сфере профессиональной подготовки риелторов, а также контроль за качеством такой подготовки. К другим, не менее важным функциям Палаты, относятся ведение перечня учебных заведений и формирование Квалификационной комиссии. Также Палата устанавливает формы квалификационных документов риелторов, имеет право определять требования для альтернативных форм повышения квалификации, способствует созданию конкурентной среды в сфере профессиональной подготовки и повышения квалификации риелторов. Ситуация получается двоякой. С одной стороны, риелторов можно будет привлекать к ответственности, с другой – влиять на них через Палату, даже несмотря на то, что создается она на добровольных началах всеукраинскими и региональными профессиональными общественными организациями риелторов. В качестве такого неудачного примера может служить Высшая квалификационная комиссия адвокатуры, деятельностью которой недовольны многие адвокаты. При схожем положении вещей неугодных риелторов просто не допустят к «кормушке» еще на этапе переоформления.

Кому платить-то?

Несмотря на попытки привести вопросы купли-продажи и аренды недвижимости к общему знаменателю, законодатель все же обошел вниманием некоторые практические моменты, которые бы стоило урегулировать. В частности, можно было бы установить, что любые расчеты с риелтором производятся исключительно по безналичному расчету, то есть оплата идет не риелтору – работнику юрлица, а предприятию, чтобы избежать спекуляций и обеспечить отчисления в бюджет. Также риелторы настаивают на том, чтобы каждый объект недвижимости продавался только в порядке эксклюзивного договора. То есть это договор, который делает невозможным обращение клиента на время действия договора к другому риелтору. Это гарантирует им стабильный доход. Хотя для потребителя таких услуг это не всегда удобно.

Нам не страшен серый волк

В мировой практике риелтор – это человек, который занимается исключительно подбором продавца покупателю (арендатору арендодателя) и наоборот. Все иные вопросы, например, проверка на так называемую «юридическую чистоту» объекта  недвижимости, находятся в ведении юристов и нотариусов. У нас же, видимо, планируется подготавливать риелторов во всеоружии. Да и ответственность в соответствии с проектом (аннулирование сертификата или квалификационного свидетельства, то есть лишение права заниматься риелторской деятельностью) относительно невелика. Цивилизованные страны в этом вопросе имеют совсем иной, жесткий подход. Так, в Канаде, если риелтор скроет истинную сумму сделки, его могут привлечь к ответственности за мошенничество. Наказание соответствующее: несколько лет лишения свободы, огромный штраф и пожизненное лишение права заниматься этим видом деятельности.

Подводя итоги, следует отметить, что законопроект пока находится на рассмотрении комитетов, и пока он будет вынесен на голосование, наверняка в него будет внесены изменения. Очевидно одно, законодательное урегулирование этой сферы услуг давно назрело.

Егор Желтухин,

«Судебно-юридическая газета»

**Инфосправка**

Проект №8781 від 07.07.2011

ЗАКОН УКРАЇНИ

 «ПРО РІЕЛТОРСЬКУ ДІЯЛЬНІСТЬ»

 (витяг)

Цей Закон визначає правові засади здійснення ріелторської діяльності в Україні з метою захисту законних прав та інтересів фізичних та юридичних осіб – споживачів ріелторських послуг, забезпечення належного рівня професійної діяльності учасників ринку ріелторських послуг.

РОЗДІЛ І

ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Стаття 4. Ріелтор

1. Ріелтором може бути будь-яка дієздатна фізична особа (громадянин України, іноземець або особа без громадянства), яка має вищу освіту за освітньо-кваліфікаційним рівнем «бакалавр», пройшла професійну підготовку та підвищення кваліфікації ріелторів відповідно до цього Закону, склала відповідний кваліфікаційний іспит, за підсумками чого отримала відповідні кваліфікаційні документи ріелтора та зареєстрована в Реєстрі ріелторів.

2. Ріелтором не може бути особа, яка має непогашену судимість за корисливі злочини.

3. Ріелтор має здійснювати ріелторську діяльність у складі юридичної особи – суб'єкта ріелторської діяльності або як фізична особа – підприємець.

4. Ріелтору забороняється здійснювати ріелторську діяльність у складі двох та більше юридичних осіб – суб'єктів ріелторської діяльності або працювати в складі юридичної особи – суб'єкта ріелторської діяльності, одночасно здійснюючи ріелторську діяльність як ріелтор – підприємець. Порушення цієї вимоги є підставою для анулювання Кваліфікаційного свідоцтва ріелтора.

Стаття 18. Відповідальність суб'єктів ріелторської діяльності

1. Суб’єкт ріелторської діяльності відповідає перед споживачем ріелторських послуг та третіми особами за нанесення збитків своїми діями або бездіяльністю в результаті допущених порушень вимог цього Закону, інших законодавчих актів України.

2. У разі порушення суб'єктами ріелторської діяльності вимог цього Закону за рішенням Ріелторської палати України можуть бути застосовані такі санкції:

1) попередження;

2) зупинення Сертифікату суб’єкта ріелторської діяльності;

3) анулювання Сертифікату суб’єкта ріелторської діяльності.

3. Рішення Ріелторської палати України про застосування передбачених у частині другої цієї статті санкцій може бути оскаржене в судовому порядку.

Стаття 20. Права споживачів ріелторських послуг

1. Споживачі ріелторських послуг мають право:

1) вільно вибирати суб’єкта ріелторської діяльності;

2) перевіряти повноваження суб’єкта ріелторської діяльності;

3) одержувати від суб’єкта ріелторської діяльності інформацію про правочин відповідно до умов укладеного між ними договору про надання ріелторських послуг;

4) звертатися з питань порушення їх прав як споживачів ріелторських послуг до органів захисту прав споживачів, судових органів, Ріелторської палати України, професійних об’єднань ріелторів, інших громадських організацій, утворених в порядку, встановленому законодавством;

5) контролювати виконання суб’єктом ріелторської діяльності умов договору.

2. Споживачі ріелторських послуг можуть мати інші права, передбачені законодавством.

Голова Верховної Ради України                                           В. ЛИТВИН