Как работают аферы с жилплощадью. Случай из практики

В «Судебно-юридическую газету» регулярно приходят письма читателей, в которых они констатируют процветание в Украине квартирного мошенничества. В большинстве своем эти случаи связаны с подделкой документов. Настораживает то, что украинцы безоговорочно доверяют мошенникам, при осуществлении сделок с недвижимостью не проверяя должным образом необходимые документы и наличие обременений на имущество. Мы решили рассмотреть данную проблему с использованием оказавшихся в распоряжении нашего издания документов по одному громкому делу.

Потерпевшими не признавать!

20.08.2005 семья из Черновцов приобрела квартиру, которую продавала не собственница, а ее подруга с разрешения хозяйки и председателя кредитного союза «Наши люди», в залоге (!) которого находилась данная жилплощадь. При этом председатель кредитного союза знал, что продавец не является собственником квартиры и не имеет права ею распоряжаться. Данные факты подтверждены свидетельскими показаниями, а впоследствии и соответствующими документами. Постановлением Первомайского суда Черновцов от 7.08.2006 продавец квартиры признана виновной в мошенничестве и подделке документов и осуждена к лишению свободы на 5 лет. Следует отметить, что бизнесвумен, так резво распоряжающаяся чужим имуществом, ранее уже была судима, что в целом многое объясняет.

Таким образом, покупатели по отплатному договору получили имущество от лица, которое не имело права им распоряжаться, чем, по их мнению, им был нанесен моральный ущерб со стороны подставного продавца. Напомним: УПК не устанавливает временных ограничений подачи заявления и признания судом потерпевшей стороной любого лица. Согласно ч. 1 ст. 49 УПК, потерпевшим является лицо, которому преступлением нанесен моральный, физический или имущественный вред. Ввиду этой нормы, в конце судебного следствия по уголовному делу №1-246 2006 г. покупатели обратились в суд с заявлением о признании их потерпевшей стороной. Но судья своим постановлением отказал в признании их таковыми, ссылаясь на то, что они не лишены права защищать свои законные интересы в порядке гражданского судопроизводства.

Возможность того, что хозяйка квартиры будет подавать гражданский иск к ним о возвращении квартиры, судом не рассматривалась – гипотезу покупателей относительно этого суд счел обычными «размышлениями» и посоветовал защищать свои права в судебном порядке. К слову, хозяйка проданной квартиры в присутствии свидетелей заявила об отсутствии претензий к покупателям и выказала желание получить денежное возмещение убытков с «продавца». Ввиду отсутствия претензий со стороны собственницы квартиры покупатели продали злополучную жилплощадь третьему лицу.

Однако, как выяснилось, виновница продала все свое имущество еще до начала судебного рассмотрения дела. И поскольку взять с осужденной мошенницы оказалось нечего, хозяйка квартиры обращается в суд с требованием вернуть принадлежащее ей имущество их чужого незаконного владения, указывая при этом, что первые покупатели квартиры, зная о том, что она будет требовать возврата украденного, избавились от спорного жилья путем отчуждения третьему лицу.

В свою очередь, обманутые покупатели обратились в суд с заявлением о признании их добросовестными приобретателями, поскольку спорная квартира приобреталась через агентство недвижимости, документы тщательно проверялись лично директором агентства и соответствовали установленному государственному образцу. Главным образом, они ссылаются на то, что на момент покупки спорной квартиры они не знали и не могли знать, что лицо, отчуждающее им квартиру, не было ее собственником и не имело права ее продавать. Решением Первомайского райсуда от 06.10.2010 в удовлетворении иска им было отказано, а квартира возвращена в собственность настоящей хозяйки. Главным аргументом суда стало то, что покупатели обратились в суд о признании их добросовестными приобретателями в апреле 2008 г., а продали спорную квартиру третьему лицу в апреле 2006 г., поэтому они безосновательно считают, что их право на спорную квартиру каким-либо образом нарушается, не признается или оспаривается. Апелляционные жалобы на этот счет были отклонены.

Таким образом, действительная хозяйка квартиры получила свою жилплощадь обратно, третьему лицу, купившему квартиру, были полностью возмещены уплаченные средства, а покупатели спорной квартиры остались без жилья и без средств, потраченных на него.

Возможен ли сговор?

В определенный момент прокурор начинает подозревать, что между продавцом и собственницей апартаментов существовал сговор, и дает указание следователю Первомайского РВУ МВД Черновцов проверить такую возможность. Как следует из т. 2, а. с. 10–12 уголовного дела № 1-246/2006 г., следователь во исполнение указаний прокурора просто интересуется у хозяйки квартиры, возможен ли между нею и продавцом квартиры сговор о фиктивной продаже жилья и получении прибыли. На этом все следственные действия по этому вопросу были завершены.

Возмущенные покупатели обращаются к начальнику Первомайского РО МВД Черновцов, а также в районную и областную прокуратуру с заявлением, в котором подробно описаны обстоятельства, свидетельствующие о возможном факте сговора (в частности, продавец жилья более двух лет проживала в этой квартире с согласия хозяйки) и мошеннических действий в отношении их средств. В заявлении сторона просила по результатам проверки возбудить уголовное дело относительно продавца и хозяйки квартиры по признакам действий, предусмотренных ст. 190, 358 УК Украины.

Областная и районная прокуратура рассмотрение этого дела возложила на начальника Первомайского РО МВД Черновцов. Следует отметить, что в дальнейшем постановлением суда бездеятельность Первомайского райотдела милиции по рассмотрению и направлению ответа по вышеупомянутому заявлению была признана противоправной. А покупатели в порядке гражданского судопроизводства все же доказали факт существования сговора между хозяйкой квартиры, продавцом и председателем кредитного союза при получении кредита в КС «Наши люди» под залог этой квартиры и последующей ее продаже с целью погашения кредита. Тем более, что все необходимые документы были оформлены по поддельному паспорту продавца с фамилией хозяйки квартиры. История оказалась банальной: муж хозяйки квартиры не знал о том, что в ее собственности находится квартира, а без согласия мужа нотариус не оформил бы договор ипотеки, чтобы заложить квартиру под кредит, поэтому поддельный паспорт был без штампа о браке.

По уголовному делу № 1-246/2006 г. суд не предоставил никакой оценки действий хозяйки квартиры и председателя кредитного союза – виновным признано только лицо, продавшее квартиру. Согласно ч. 4 ст. 61 ГПК Украины, постановление в уголовном деле, вступившее в законную силу, имеет преюдициальное значение для суда, который рассматривает гражданское дело относительно гражданско-правовых последствий действий лица по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они этим лицом. Ввиду этого все доказательства в пользу вины иных лиц, которые были предоставлены покупателями в ходе рассмотрения гражданского дела №2-14/2010 г., решением суда были отклонены.

Суд апелляционной инстанции подтвердил правильность решения суда первой инстанции, а ВССУ оставил его постановление без изменений.

Откуда договор?

Еще один момент, заслуживающий отдельного внимания, касается договора купли-продажи квартиры, который с момента ее покупки постоянно находился у покупателей и ни разу не был предоставлен следователю по данному делу. Тем не менее, по словам представителей покупателей, следователь сфабриковал протокол осмотра «оригинала» договора купли-продажи и даже заверил его подписями понятых. К слову, последние проходили практику в Первомайском РО УМВД Черновицкой области, во время прохождения практики являлись сотрудниками милиции и в качестве понятых выступать не могли. Факт внесения недостоверных данных в постановление от 6.03.2006 установлен прокуратурой Первомайского района Черновцов.

Что интересно, позже следователь заявит, что попросту не помнит, откуда взял оригинал договора купли-продажи, копию которого присоединил к материалам уголовного дела, однако указанная копия была нотариально засвидетельствована и соответствовала оригиналу. В связи с этим возникают закономерные вопросы: откуда все же взялся оригинал договора, и что мешало следователю получить его у покупателей и присоединить к материалам дела как вещественное доказательство?

Напомним, согласно ст. 79 и 191 УПК, в целях обнаружения следов преступления и других вещественных доказательств следователь производит осмотр документов в присутствии не менее двух понятых. Вещественные доказательства должны быть внимательно осмотрены, по возможности сфотографированы, подробно описаны в протоколе осмотра и приобщены к делу постановлением лица, производящего дознание, следователя, прокурора или определением суда. Вещественные доказательства хранятся при деле (за исключением громоздких предметов, хранящихся в органах дознания, досудебного следствия и в суде) или передаются для хранения соответствующему предприятию, учреждению или организации. В отдельных случаях вещественные доказательства могут быть до разрешения дела в суде возвращены их владельцам, если это возможно без ущерба для успешного производства по делу.

…Проверкой признаков каких-либо уголовно-наказуемых деяний в действиях следователя не установлено. Факт внесения в процессуальный документ недостоверных сведений об осмотре и передаче документа назван обычной технической ошибкой. По мнению проверяющих органов, никакого умысла на внесение недостоверных данных в документ либо составление заведомо неправдивого документа со стороны следователя не было. Кроме прочего, было подчеркнуто, что протокол осмотра договора купли-продажи и постановление о его признании и присоединении к уголовному делу в качестве вещественного доказательства не является официальным документом, поскольку он не влечет за собой правовых последствий – возникновения, изменения или прекращения правоотношений. А при таких обстоятельствах в действиях следователя отсутствует состав преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 366 УК.

Очевидно, анализировать действия сотрудников правоохранительной системы могут только соответствующие контролирующие органы. Однако, поскольку подобные мошенничества сегодня встречаются все чаще, и рядовые украинцы, как видим, в результате хитро продуманных афер остаются без жилья и денег, можно сделать заключение о необходимости более тщательного контроля за подобными случаями.