Верховный Суд сделал заключение о переходе права собственности на землю при покупке дома

Виктория Никитина,

«Судебно-юридическая газета»

Верховный Суд пришел к выводу, что, согласно ч. 1 ст. 120 Земельного кодекса (ЗК), лицо, которое приобрело право собственности на здание или сооружение, становится владельцем земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда от 13 апреля 2016 года №6-253цс16.

Так, по смыслу ст. 377 ГК к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания.

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.

Согласно ст. 120 ЗК (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды.

При отчуждении зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка.

В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.

При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения.

При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение.

Указанная норма закрепляет общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этой норме определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение, а также предусматривается механизм раздельного правового регулирования нормами гражданского законодательства имущественных отношений, возникающих при заключении сделок по приобретению права собственности на недвижимость, и правового регулирования нормами земельного и гражданского законодательства отношений при переходе прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимость.

При этом при применении положений ст. 120 ЗК в сочетании с нормой ст. 125 ЗК следует исходить из того, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости возникает одновременно с возникновением права собственности на возведенные на земельном участке объекты. Это правило касается и случаев, когда право на земельный участок не было зарегистрировано одновременно с правом на недвижимость, однако земельный участок ранее приобрел признаки объекта права собственности.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.