Судебная практика в вопросе проведения торгов ипотеки

Игорь Боголюбский,

«Судебно-юридическая газета»

На общем заседании палат Верховного Суда Украины по гражданским и хозяйственным делам было рассмотрено заявление частного лица о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 25 марта 2015 года и решения Апелляционного суда Ровненской области от 7 мая 2014 года.

Дело, по которому были приняты указанные решения, было инициировано на основании иска того же частного лица (ипотекодателя) к отделению государственной исполнительной службы Ровненского городского управления юстиции Ровненской области и ООО «Укрспецторг груп», а также к лицу, ставшему покупателем недвижимости, бывшей в ипотеке и проданной с торгов. Кроме этого, ответчиком по делу выступал отдел государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество регистрационной службы Ровненского городского управления юстиции Ровненской области. Истец просил признать недействительными публичные торги, протокол их проведения, акт о реализации предмета ипотеки, свидетельство о приобретении недвижимого имущества и отменить государственную регистрацию права собственности, пересмотрев соответствующие судебные решения.

Суть спора

В марте 2013 года частное лицо-истец обратился в суд с упомянутым иском, мотивируя свои требования тем, что дом по названному им адресу, построенный на земельном участке, принадлежит ему на праве собственности и является предметом ипотеки. 26 марта 2013 года ООО «Укрспецторг груп» провело торги и реализовало дом вместе с земельным участком единственному покупателю, которым стал указанный ответчик, считавшийся победителем торгов.

Поскольку, по мнению истца, при проведении торгов имело место нарушение требований действующего законодательства, он просил признать связанные с торгами и переходом права собственности документы на недвижимость, а также сами торги недействительными. Свои требования он обосновывал тем, что торги противоречили положениям п. 3.5 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного имущества, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины №68/5 от 27 октября 1999 года. В частности, информация о проведении торгов была размещена на веб-сайте через семь дней после проведения переоценки имущества, процент износа имущества не был указан (что сделало невозможным для должника получение большей суммы от продажи), торги проводились при участии только одного лица — покупателя.

Решения судов предыдущих инстанций и обращение в ВСУ

Суды рассматривали дело неоднократно. Ровненский городской суд Ровненской области своим решением от 31 января 2014 года в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд Ровненской области 7 апреля 2014 года отменил предыдущее судебное решение и принял новое, которым удовлетворил исковые требования частично, признав недействительными торги (оформленные соответствующим протоколом), акт о реализации предмета ипотеки и свидетельство о приобретении недвижимого имущества, но в остальной части иска отказал. Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел определением от 25 марта 2015 года кассационные жалобы частного лица-покупателя и публичного акционерного общества «Универсал банк» (выступающего по данному делу третьим лицом) отклонил, а решение Апелляционного суда Ровненской области от 7 апреля 2014 года оставил без изменений.

Основанием для обращения в Верховный Суд Украины с просьбой о пересмотре решений апелляционного и Высшего специализированного судов стало неодинаковое, с точки зрения заявителя, применение судами кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: положений ст. 54 Закона «Об исполнительном производстве», ст. 45 Закона «Об ипотеке», п. 1.4 Временного положения о проведении торгов, а также несоответствие решения суда кассационной инстанции позиции, изложенной в постановлении ВСУ, и его выводам о применении норм материального права в подобных правоотношениях. В последнем случае речь идет о постановлении Верховного Суда Украины от 4 февраля 2014 года, а также о двух постановлениях от 18 ноября 2015 года. Заявитель просил решение Апелляционного суда Ровненской области от 7 апреля 2014 года и определение ВССУ от 25 марта 2015 года отменить, оставив в силе решение Ровненского городского суда от 31 января 2014 года.

Позиция Верховного Суда Украины

Обосновывая свою позицию и устраняя разночтения в реализации норм материального права, ВСУ исходил из следующих положений законодательства. По Закону «Об ипотеке» в случае невыполнения или несоответствующего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе получить удовлетворение своих требований через обращение взыскания на предмет ипотеки (ч. 1 и 3 ст. 33). Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительного предписания нотариуса или согласно положениям договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

По содержанию ст. 41 упомянутого закона, реализация предмета ипотеки, на который обращено взыскание по решению суда, проводится путем продажи на публичных торгах в пределах процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом «Об исполнительном производстве», и на основании его положений. Его гл. 4 определяет общий порядок обращения взыскания на имущество должника. Согласно ч. 1 ст. 52, обращение взыскания выражается в аресте имущества, его изъятии и принудительной реализации. Ст. 54 того же Закона в ч. 8 определяет особенности обращения взыскания именно на залоговое имущество, которое должно происходить с учетом положений Закона «Об ипотеке».

По содержанию данных статей ВСУ сделал вывод, что для применения Закона «Об ипотеке» к спорным правоотношениям необходимо обращение взыскания на предмет ипотеки, т.е. его арест, изъятие и принудительная реализация в понимании ст. 52 Закона «Об исполнительном производстве». Таким образом, положения закона допускают обращение взыскания на предмет ипотеки в ходе процедуры исполнительного производства без наличия соответствующего решения в пределах взыскания средств в интересах ипотекодержателя.

Если по судебному решению с ответчика взыскана кредитная задолженность, то суд не может изменить способ исполнения судебного решения и обратить взыскание на предмет ипотеки, поскольку решение суда должно выполняться за счет всего имущества, принадлежащего должнику. Вместе с тем принудительное взыскание средств с должника в первоочередном порядке обращается на средства, движимое имущество, а при его отсутствии — на объекты недвижимости. Согласно ст. 54 Закона «Об исполнительном производстве», обращение взыскания допускается согласно исполнительным документам для удовлетворения требований залогодержателя. Гражданский кодекс Украины определяет ипотеку как отдельный вид залога (ст. 575), и взыскание для удовлетворения требований ипотекодержателя может быть обращено на ипотечное имущество.

Государственный исполнитель, на основании норм упомянутого закона, может передать предмет ипотеки на реализацию в процессе принудительного исполнения судебных решений о взыскании в интересах ипотекодержателя задолженности по обеспеченным ипотекой обязательствам при следующих условиях: у должника отсутствует другое имущество, на которое можно обратить взыскание согласно очередности; у него есть задолженность только перед ипотекодержателем; при реализации имущества соблюдаются требования к порядку реализации, содержащиеся в Законе «Об ипотеке».

Выводы ВСУ

Суд первой инстанции, который рассматривал дело, указал, что реализация предмета ипотеки должна проводиться на публичных торгах, организация которых осуществляется согласно Временному положению с учетом требований ст. 45 Закона «Об ипотеке». Отказав в удовлетворении иска, суд установил, что публичные торги по реализации предмета ипотеки проведены при участии одного покупателя, что не является нарушением норм действующего законодательства.

Суд кассационной инстанции, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, этих обстоятельств не учел и безосновательно не применил к спорным правоотношениям положения ст. 45 Закона «Об ипотеке», согласно которой торги могут проводиться и при одном покупателе.

Таким образом, определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 25 марта 2015 года и решение Апелляционного суда Ровненской области от 7 апреля 2014 года надлежит отменить, а решение Ровненского городского суда Ровненской области от 31 января 2014 года оставить в силе.