Хто є суб'єктами сплати земельного податку за ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та прибудинкова територія

За  відсутності зареєстрованих речових прав на право власності або постійного землекористування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у співвласників багатоквартирного будинку не виникає обов'язку зі сплати земельного податку.

До моменту набуття співвласниками багатоквартирних будинків права власності чи права користування спірними земельними ділянками у встановленому законом порядку платником земельного податку є особа, на яку документально оформлено право власності чи право користування земельною ділянкою. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи №  910/554/20.

Так, плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Земельним податком є обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою

За змістом статей 525, 526, 530 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №2-383/2010 (провадження №14-308цс18) зроблено висновок, що ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов’язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов’язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що між позивачем і відповідачем укладено Договори на компенсацію земельного податку, відповідно до яких відповідач зобов’язався відшкодувати позивачу в повному обсязі витрати, понесені у зв’язку зі сплатою земельного податку, в порядку та на умовах передбачених цими Договорами.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог відповідач посилається на те, що обов’язок зі сплати земельного податку покладений на співвласників багатоквартирних будинків.

Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон № 417-VIII) визначено, що до спільного майна багатоквартирного будинку входять права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Закон не визначає які саме права - користування (в тому числі постійного) чи власності на земельну ділянку йде мова у визначенні поняття спільного майна.

Прикінцевими положеннями Закону N 417-VIII внесені зміни до статті 42 ЗК України, згідно з якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

У відповідності до підпункту «д» частини другої статті 92 ЗУ України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Одночасно з цим Прикінцевими положеннями Закону № 417-VIII внесені зміни і до ЦК України, зокрема до статті 382 ЦК України, згідно з якою усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до статті 79-1 ЗК України державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. У відповідності до статей 125 та 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно зі статтею 287 Податкового кодексу України (далі - ПК України) власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. За визначенням пп. 14.1.73 ПК України землекористувачі - юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди. У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

За висновком Верховного Суду, викладеному в постанові від 28.03.2018 у справі № 910/1200/17, за відсутності зареєстрованих речових прав на право власності або постійного землекористування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у співвласників багатоквартирного будинку не виникає обов’язку зі сплати земельного податку. В той же час, оскільки навіть із прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» питання процедури переходу прав на земельну ділянку до співвласників багатоквартирних будинків не врегульовано, укладення сторонами договору, за умовами якого об’єднання співвласників до переоформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташований належний йому житловий комплекс, бере на себе зобов’язання по відшкодуванню земельного податку, фактично сплаченого позивачем як особою, на яку документально оформлено правовстановлюючі документи на право постійного користування відповідною земельною ділянкою під житловим будинком, враховуючи приписи статей 6, 627 ЦК України, не порушує норм чинного законодавства.

Таким чином, за висновками Верховного Суду, наведеними у постанові від 28.03.2018 у справі № 910/1200/17:

1) платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа; обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права;

2) за відсутності зареєстрованих речових прав на право власності або постійного землекористування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у співвласників багатоквартирного будинку не виникає обов’язку зі сплати земельного податку.

Висновки судів щодо наявності у відповідача обов’язку виконати умови Договорів щодо компенсації позивачу земельного податку за спірні земельні ділянки, узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 03.04.2020 у справі № 910/15125/18, про обов’язковість виконання умов договору, погоджених сторонами на умовах вільного волевиявлення, щодо компенсації, у тому числі земельного податку, з дня набрання чинності договором до припинення взаємних зобов’язань.

Отже, ЗК України містить альтернативу: співвласники багатоквартирного будинку можуть оформити речове право на земельну ділянку під житловим будинком у вигляді постійного землекористування на підставі статті 92 цього Кодексу або на праві власності на підставі статті 42 ЗК України.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, як підготуватися до продажу паю: інструкція.

Додамо, що ми повідомляли,  як захищаються права власників землі в умовах відкриття ринку землі.

Також ми публікували особливості укладання договору оренди землі.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.