Нотариально удостоверенный договор покупки квартиры, на котором стоит чужая подпись, является незаключенным – БП ВС

Нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества, который от имени продавца подписан посторонним лицом и при нотариальном удостоверении которого использованы похищенные документы, а личность продавца установлена ​​на основании подложного документа, в случае неустановки факта злоупотребления со стороны собственника своими правами нужно квалифицировать как незаключенный.

Владелец, имущество которого выбыло из его законного владения по незаключенному договору, может обратиться с иском о истребовании имущества из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя (статьи 387, 388 ГК РФ) без оспаривания сделки (правочинов) относительно спорного имущества ) о государственной регистрации права собственности на принадлежащее ему имущество за другим (другими) лицом (лицами).

Такой правовой вывод сделала Большая Палата Верховного Суда.

За обставинами справи у грудні 2017 року власниця квартири, в якій вона не проживала, дізналася, що туди без її відома вселилися невідомі особи.

За її заявою правоохоронні органи встановили, що у вересні 2017 року за підробленим на її ім’я паспортом квартиру продали невідомій їй особі, яка надалі у свою чергу також відчужила її. Особисто вона не підписувала та не укладала жодних договорів щодо продажу спірної квартири.

Позивачка звернулася до суду з позовом про визнання недійсним із моменту вчинення договору купівлі-продажу спірної квартири, скасування рішень про державну реєстрацію, витребування майна із чужого незаконного володіння та виселення.

Суди попередніх інстанцій позов задовольнили частково, відмовивши в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири. Суди керувалися тим, що первинний договір купівлі-продажу квартири, укладений від імені позивачки з фізичною особою, є нікчемним у зв’язку із встановленими обставинами непідписання його позивачкою.

Велика Палата ВС змінила мотивувальні частини рішень судів попередніх інстанцій, вказавши, що основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення – зовнішньої об’єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.

Якщо процес формування волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами ч. 1 ст. 215 ЦК України, це є підставою для визнання правочину недійсним.

Відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов’язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення свідчить про неукладеність такого правочину. Тобто йдеться не про дефект волевиялення сторони, а про його цілковиту відсутність.

Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати чи припиняти порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.

Факт нотаріального посвідчення договору, який не містить підпису сторони (чи містить підроблений підпис), не впливає на чинність (укладеність) такого договору.

Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред’явлення віндикаційного позову на підставі статей 387, 388 ЦК України без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).

Ураховуючи встановлені у справі обставини, а саме відчуження спірного майна без волевиявлення власниці на підставі викрадених та підроблених документів, витребування такого майна на користь законного власника від останнього набувача є пропорційним втручанням у право власності останнього, яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.

Постанова ВП ВС від 27 листопада 2024 року у cправі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) – за посиланням. 

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.