Судовий арешт та заборона вчинення реєстраційних дій: які існують перепони в реєстрації прав на нерухомість

Під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме одним з обов’язків державного реєстратора є перевірка відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРП) на наявність перепон для такої реєстрації, до яких належать, зокрема, судовий арешт і заборона вчинення реєстраційних дій.

Про важливі нюанси таких перешкод для вчинення реєстраційних дій розповідає начальник відділу розгляду скарг у сфері державної реєстрації нерухомого майна Офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції України Олег Лук’янчиков, повідомляє пресслужба відомства.

 «Спільною властивістю судового арешту і заборони вчинення реєстраційних дій є те, що вони зобов’язують державного реєстратора утриматися від вчинення реєстраційних дій щодо того чи іншого об’єкта нерухомого майна. Водночас, вони не є тотожними за своєю природою та мають низку відмінностей у наслідках», - сказав Олег Лук’янчиков.

Зазначені обставини доцільно враховувати не лише у разі необхідності державної реєстрації прав на нерухомість, але і під час заявлення клопотання про забезпечення позову відповідним засобом забезпечення, оскільки неврахування їх особливостей може призвести для заявника до негативних наслідків, для якого можуть виникнути у подальшому перешкоди виконання рішення суду, прийнятого на його користь.

Зверніть увагу, що судовий арешт віднесений до різновидів обтяження прав на нерухоме майно відповідно до частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон).

Отже, судовий арешт, перш за все, обмежує права власника та (або) користувача об’єкта нерухомого майна на вчинення юридично значимих дій щодо нього.

Заборона вчинення реєстраційних дій, на відміну від судового арешту, прямо не віднесена Законом до обтяжень та обмежує можливості державного реєстратора проводити певні реєстраційні дії.

Судовий арешт виникає на підставі судового рішення, яким передбачено накладення арешту на об’єкт нерухомого майна, що набрало законної сили.

«Підставою для виникнення заборони вчинення реєстраційних дій є судове рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили», зазначає доповідач.

Врахуйте, що державна реєстрація судового арешту, як обтяження, проводиться в такому самому порядку, що і державна реєстрація прав. Тобто, для державної реєстрації судового арешту необхідно звернутися до державного реєстратора прав з відповідним судовим рішенням та сплатити адміністративний збір за проведення державної реєстрації (крім випадків, коли особа звільняється від сплати адміністративного збору).

За результатами розгляду заяви про державну реєстрацію обтяження (судового арешту) приймається рішення про державну реєстрацію (за відсутності підстав для відмови у державній реєстрації, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації). На підставі прийнятого рішення судовий арешт реєструється у розділі Державного реєстру прав, відкритого на об’єкт нерухомого майна, на який накладено арешт, або у спеціальному розділі Державного реєстру прав, якщо відсутній відкритий розділ на відповідний об’єкт нерухомого майна.

Проте для реєстрації заборони вчинення реєстраційних дій сплата адміністративного збору не вимагається.

Заборона вчинення реєстраційних дій реєструється шляхом внесення до бази даних заяв Державного реєстру прав судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій. До заяви додається електронна копія відповідного судового рішення. При цьому, за результатами розгляду зазначеної заяви жодні рішення не приймаються, а відомості про заборону вчинення реєстраційних дій не вносяться до розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав.

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону наявність зареєстрованих обтяжень, зокрема, судового арешту, є підставою для відмови у державній реєстрації прав. У такому випадку розгляд заяви про державну реєстрацію прав завершується шляхом прийняття рішення про відмову у державній реєстрації прав.

Заборона вчинення реєстраційних дій є підставою для зупинення державної реєстрації прав (частина перша статті 25 Закону). Слід зазначити, що у разі зупинення державної реєстрації прав заява про державну реєстрацію прав залишається нерозглянутою до скасування заборони вчинення реєстраційних дій. Після скасування заборони вчинення реєстраційних дій розгляд заяви про державну реєстрацію прав поновлюється.

Водночас, важливо враховувати, що частиною четвертою статті 24 Закону передбачені випадки, коли наявність зареєстрованих обтяжень, у тому числі судового арешту, не є підставою для відмови у державній реєстрації прав:

• державна реєстрація речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
• державна реєстрація права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав за особою, щодо якої або щодо майна якої наявні обтяження у спеціальному розділі Державного реєстру прав, чи в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, що є невід’ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав;
• державна реєстрація права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону;
• державна реєстрація інших обтяжень речових прав на нерухоме майно (крім іпотеки);
• державна реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі свідоцтва про право на спадщину;
• державна реєстрація права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Таким чином, доцільно мати на увазі, що:

проведення державної реєстрації прав на підставі судового рішення щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно за наявності арешту або звернення стягнення на предмет іпотеки за наявності арешту, зареєстрованого після державної реєстрації іпотеки не є порушенням закону з боку державного реєстратора.

«Разом з тим, наявність зареєстрованої заборони вчинення реєстраційних дій є безумовною підставою для зупинення державної реєстрації прав і законодавством не встановлено жодних винятків, які б дозволяли державному реєстратору проводити державну реєстрацію за її наявності. Проведення такої реєстрації вважається грубим порушенням встановленого порядку», - підсумував Олег Лук’янчиков.

Також «Судово-юридична газета» писала у чому різниця між зупиненням розгляду заяви про держреєстрацію прав і зупиненням держреєстрації прав.

Додамо, що ми повідомляли про те, як захиститись від неправомірних посягань після відкриття ринку землі.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.