Купили будинок: Верховний Суд роз'яснив, що буде із земельною ділянкою
Набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, крім багатоквартирного) автоматично тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій він розташований, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника, пропорційно частці у праві власності на нерухомість (стаття 120 ЗК України, стаття 377 ЦК України). Такий висновок зробив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду.
20 травня 2026 року КЦС ВС розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 у справі за позовом Особи_1 до Особи_2, Особи_3, треті особи: Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області, Особа_4, про скасування державної реєстрації земельних ділянок в державному земельному кадастрі, скасування державної реєстрації права приватної власності та визнання права спільної сумісної власності на земельну ділянку.
На обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що після набуття у 2004 році квартири в двоквартирному житловому будинку він став співвласником земельної ділянки, на якій розташований будинок, разом з іншим співвласником на умовах, визначених законодавством про перехід прав на землю у разі набуття права власності на нерухомість. Позивач вказував, що попередній власник другої квартири, попри припинення у нього прав на земельну ділянку, без відома позивача погодив поділ спільної земельної ділянки на дві окремі ділянки, які були зареєстровані за різними особами.
На думку позивача, спірний об’єкт слід розглядати як єдиний об’єкт спільного користування співвласників двоквартирного будинку, а тому земельна ділянка під ним є спільною сумісною власністю та не підлягає поділу в натурі між співвласниками. Крім того, позивач зазначав, що затверджений план поділу не відповідає фактичному багаторічному порядку користування земельною ділянкою, а подальше відчуження частин ділянки третім особам відбулося з урахуванням уже сформованого, на його думку, несправедливого поділу.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, у задоволенні позову відмовив, мотивуючи своє рішення тим, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки майно вже зареєстроване за іншими особами, позивач мав заявляти віндикаційний позов про витребування майна, у межах якого перевірялася б добросовісність набувачів.
ВС змінив мотивувальні частини рішень судів попередніх інстанцій, але залишив у силі висновок про відмову в позові, зазначивши про таке.
Двоквартирний житловий будинок не є багатоквартирним будинком у розумінні Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки багатоквартирним вважається житловий будинок, у якому розташовано три і більше квартир.
Відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на житловий будинок, його частину, будівлю чи споруду до набувача переходить і право на земельну ділянку або її відповідну частину. Такі норми відображають принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості.
Суди попередніх інстанцій не врахували, що позивач як учасник спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна, набув і право на земельну ділянку пропорційно розміру його частки у спільній власності на вказаний об`єкт нерухомого майна.
У разі набуття права власності на частку у житловому будинку (або іншому об’єкті нерухомості) особа набуває право на земельну ділянку пропорційно до своєї частки у праві спільної власності на такий об’єкт. Такий перехід права є імперативним і не потребує окремого правочину щодо земельної ділянки.
Ефективним способом захисту у таких правовідносинах є саме визнання права на земельну ділянку (або її частку) пропорційно до частки у праві власності на житловий будинок (статті 377 ЦК України, 120 ЗК України).
Суди попередніх інстанцій правильно відмовили в позові, проте помилилися в мотивах, вважаючи належним способом захисту віндикацію.
Детальніше з текстом постанови ВС від 20 травня 2026 року у справі № 557/1746/24 (провадження № 61-681св26) можна ознайомитися за посиланням.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
