Правові аспекти лібералізації ринку землі в Україні

Владислав Цукуров

Суддя Білоцерківського міськрайонного суду Київської області

Якщо ми порівняємо первісну та поточну редакції Земельного кодексу України, то побачимо дві різні історії. І це не дивно, адже з моменту ухвалення кодексу він змінювався більше 140 разів.

Протягом багатьох років законодавець намагався ввести такі правила, які би сприяли розвитку аграрної галузі, залученню інвестицій в сільське господарство та дозволили би подолати наявні негативні явища.

Так, у 2013 році було запущено Публічну кадастрову карту, на якій відображалися зареєстровані земельні ділянки. З цього моменту в Україні розпочався процес діджиталізації (оцифровування) кадастру. З 2015 року стала публічною інформація про власників зареєстрованих ділянок, а з другої половини 2015 року почала діяти електронна послуга «Замовлення витягу з Державного земельного кадастру».

Також у 2013 році набув чинності Закон України «Про аграрні розписки». Законодавець ввів такий інструмент, як товаророзпорядчий документ, що фіксує безумовне зобов’язання боржника, яке забезпечується заставою, здійснити поставку сільськогосподарської продукції або сплатити грошові кошти на визначених у ньому умовах. Механізм видачі таких розписок запрацював у деяких областях з 2015 року. Протягом 2018 року їхня видача почала застосовуватись на всій території України. З цього ж часу працює і відповідний електронний реєстр. 

Доволі корисними для сільськогосподарських виробників мають бути й ухвалені у 2021 році зміни до Закону України «Про іпотеку», якими встановлено, що предметом іпотеки може бути й право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи для забудови (суперфіцій), а також право оренди земельної ділянки.

Такий перелік змін до земельного законодавства можна було би продовжувати, але зупинимось на тому, що наразі зветься «земельною реформою».

З липня 2021 року відкрився ринок сільськогосподарських земель, оскільки набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Він скасував мораторій на продаж землі, який діяв з 1992 року.

Відразу зауважимо, що згідно з вказаним Законом, досить непростому порядку оформлення купівлі-продажу тепер підлягає вся земля, яка має цільове призначення «сільськогосподарська» - як та, що була під мораторієм, так і та, яку раніше можна було продавати без обмежень (наприклад, землі садівництва). Звісно, таке ускладнення викликало незадоволення тих землевласників, які раніше могли вільно розпоряджатися своєю власністю.

Планується, що земельна реформа проходитиме поетапно. До 2024 року купувати землю сільськогосподарського призначення зможуть тільки громадяни України з обмеженням купівлі «в одні руки» не більше 100 га. А з 2024 року купувати землю зможуть і юридичні особи, створені та зареєстровані в Україні, засновниками та бенефіціарами яких будуть лише громадяни України.

З моменту початку дії Закону у власників та набувачів земельних ділянок виникають запитання щодо того, у кого та як правильно оформити договір купівлі-продажу землі, які потрібні документи, що робити з орендарем земельної ділянки, в які строки можна оформити договір тощо.

У силу приписів статті 657 Цивільного кодексу України, договори купівлі-продажу землі підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Тож починаючи процес купівлі-продажу, перш за все необхідно визначитися з нотаріусом, який буде готувати та оформляти відповідний договір. При цьому він може бути посвідчений нотаріусом за місцем знаходження землі або за місцем реєстрації сторони договору.

Наразі можна почути немало нарікань на те, що більшість нотаріусів не беруться за оформлення таких угод, а якщо і роблять, то коштує це не дешево. Тому давайте розберемось, чому так відбувається.

На першому етапі нотаріус перевіряє правовстановлюючі документи власника землі, з'ясовує в державних реєстрах відсутність заборон, арештів, санкцій, інших речових прав, прав оренди. Щодо покупця земельної ділянки у нотаріуса є нові обов'язкові функції - це його перевірка у багатьох державних реєстрах. При чому, не тільки набувача, а якщо він у зареєстрованому шлюбі, то і його чоловіка/дружину. Покупець може мати не більше 100 га сільськогосподарської землі, при цьому враховуються й ті площі, які в нього були до 01.07.2021 року та площі, які належать йому на праві спільної сумісної власності з дружиною чи чоловіком. А тому нотаріус визначає загальну площу землі сільськогосподарського призначення у власності набувача та юридичної особи, учасником або кінцевим бенефіціаром якої він є. Така перевірка проводиться на основі інформації про земельні ділянки, що міститься в Державному земельному кадастрі. При цьому нотаріус використовує дані з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (перевіряється належність набувача до кінцевих бенефіціарних власників, до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом). Також перевіряється факт застосування до набувача та пов'язаних з ним осіб санкцій відповідно до Закону України «Про санкції» і його належність до осіб, визначених законом «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення».

За результатами перевірки нотаріус складає протокол проведення перевірки набувача за визначеною законом формою. Відповідно до Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 16.06.2021 року, відповідальність за достовірність внесеної до вказаного протоколу інформації несе нотаріус, який проводив  перевірку.

Водночас набувач має надати нотаріусу підтвердження джерела походження коштів або інших активів. Це може бути заробітна плата, гонорари, виплати за цивільно-правовими договорами, доходи від підприємницької або незалежної професійної діяльності, пенсія, спадщина, подарунки, позика та інші не заборонені законом джерела, підтверджені у відповідній документальній формі.

Після виконання всіх передбачених Законом дій укладається договір купівлі-продажу земельної ділянки. При цьому законодавець передбачив, що розрахунки між сторонами договору мають бути здійснені у безготівковій формі.

Також ураховується, що відповідно до приписів статті 130-1 Земельного кодексу України переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення мають: у першу чергу - особи, котрі мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування; у другу чергу - орендарі земельних ділянок. Контроль за дотриманням гарантій осіб на переважне право купівлі земельної ділянки та вчинення кропітких дій по його реалізації закон також покладає на нотаріусів.

Ще варто зазначити, що з 1 січня 2022 року набрали чинності зміни до Податкового кодексу України, відповідно до яких доходи, отримані від першого продажу сільгоспземель, які перебувають у власності особи більше трьох років, або отримані у спадщину - звільняються від оподаткування ПДФО і ВЗ. Вочевидь, такий закон ухвалено задля стимулювання дрібних землевласників до відчуження належних їм земельних ділянок.

Якщо говорити про вдосконалення процедури купівлі-продажу землі, то на думку автора, законодавцю варто було б не поширювати нові правила на відчуження тих земельних ділянок, на які раніше мораторій не розповсюджувався. Доцільно було би виключити з обов'язків нотаріусів невластиві їм функції з підрахунку концентрації площі землі у власності осіб, поклавши їх на відповідні територіальні органи державного земельного кадастру. Також було би справедливо покласти відповідальність за достовірність інформації не на нотаріусів, а на сторін угоди.

Як показує державний реєстр судових рішень, питома вага земельних спорів, особливо у аграрних районах України, є доволі високою. Втім, інформації щодо справ, які би випливали із угод купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення, реєстр поки не містить. Сподіваємось, що внаслідок запровадження державою чітких процедурних правил їх буде небагато. Час покаже.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій