Проблемные аспекты аренды земельного пая

Со времен обретения Украиной независимости вопросы земельных отношений не теряют своей актуальности. Земля по-прежнему остается не только кормилицей и ценным природным ресурсом для украинцев, но и ходовым товаром. Поэтому и представителям бизнеса, и рядовым украинцам будет полезно знать некоторые нюансы, касающиеся земельного права. «Судебно-юридическая газета» решила разобраться в перипетиях земельного законодательства, касающегося аренды земли.

Во времена существования УССР право собственности на землю принадлежало исключительно государству. И только через год поле распада СССР в Земельный кодекс были внесены определенные изменения – появилось право частной собственности на землю. Правда, касалось это земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий и т. д. Собственно, переход от исключительно государственной собственности на землю к частной и повлиял на дальнейшее развитие земельных отношений в Украине.

       Земельный пай участку не товарищ?

На сегодняшний день земельные отношения в Украине регулируется четырьмя основными документами: Конституция, два кодекса – Гражданский и Земельный, а также ЗУ «Об аренде земли». В соответствии с Законом договор аренды земли – это договор, по условиям которого арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства. Это общее понятие, касающееся договоров аренды земли в целом. Но условно можно выделить два их вида: договор аренды земельного участка и земельного пая (доли). Многие юристы считают, что, несмотря на видимую схожесть, предмет регулирования этих договоров все же разный.

Такая позиция подтверждена и письмом Госкомзема (№14-17-2-Н1063/2960 от 13.03.2001), где записано, что в случае аренды земельного пая речь идет о передаче в пользование прав на не определенный в натуре земельный участок, удостоверенный сертификатом. А вот право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимое арендатору для осуществления предприниматель­ской и иной деятельности. При этом такой участок обязательно выделен в натуре. Но любые арендные отношения должны оформляться письменным договором. И следует отметить, что эти договора отличаются не только предметом, но и существенными условиями исполнения обязательств.

Одной из существенных проблем, связанных с договором аренды земельного пая, специалисты называют сложившуюся судебную практику, в результате которой такие договора достаточно часто признавались недействительными.

Это натолкнуло практикующих юристов на мысль о возможной недействительности таких договоров в силу своей правовой природы. В частности, из-за отсутствия предмета договора. При аренде земельного участка предметом договора выступает конкретный земельный участок, т. е. кусок земли, выделенный в натуре, границы которого известны сторонам. В случае же аренды земельного пая все с точностью до наоборот: земельный участок не выделяется в натуре, а в пользование передается только часть земли (пай), находящейся в коллективной собственности. Грубо говоря, в пользование передается нечто весьма абстрактное, размещенное в пределах земельного участка, выделенного в натуре единым массивом. Соответственно, не может быть определен и предмет договора, который является существенным условием любого договора.

Следующая проблема состоит в том, что при распаевании земель КСП его члены получали сертификат, подтверждающий право на земельный участок (пай).

На сегодняшний день единственным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является соответствующий государственный акт, но никак не сертификат, подтверждающий право на земельный пай.

Вот и получается, что владелец такого сертификата не имеет права заключать договор аренды на свой пай. Юристы отмечают, что, с одной стороны, договор аренды земельного пая является недействительным по отношению к действующему законодательству. Но, с другой стороны, заключение именного такого вида договоров предусматривается двумя Указами Президента Украины: «О гарантировании защиты экономических интересов и улучшении социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай)» №1353 от 15.12.1998 и «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» №1529 от 3.12.1999. Кроме того, приказом Госкомзема «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)» №5 от 17.01.2000 была утверждена и типовая форма соответствующего договора. Как подчеркивают специалисты-правоведы, эти нормативно-правовые акты на сегодняшний день не отменены, т. е. они являются частью украинского законодательства. А это означает, что, несмотря на противоречия в законодательстве, договор аренды земельного пая имеет право на существование, и нельзя признать все подобные договора недействительными. Каждый такой договор является действительным, пока обратное не будет подтверждено индивидуальным судебным решением.

Особенности договора аренды земельного пая

Итак, при заключении договора между предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных нужд, и гражданами-владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) применяется типовая форма договора. В случае же, когда такой земельный участок выделяется в натуре, обязательства сторон по этому договору прекращаются. При этом специалисты отмечают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с собственником такого участка.

Типовая форма договора предусматривает ряд требований (существенных условий). В частности, арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной, а также отработочной форме (когда арендатор предоставляет услуги арендодателю). Но стороны могут договориться о комбинированной форме оплаты, т. е. о сочетании различных форм. При этом размер денежной платы указывается в гривнях, натуральной – в количестве продукции, отработочной – в видах и объемах услуг, работ. Стороны сами определяют размер арендной планы, но при этом он не может быть меньшим, чем предусматривает действующее законодательство. А действующее законодательство предусматривает, что плата за аренду земельного участка сельхозназначения, земельных долей (паев) должна быть не менее 3% определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая). Не стоит забывать, что такая арендная плата должна постепенно увеличиваться независимо от результатов хоздеятельности и финансового состояния арендатора, что также подтверждается ст. 1 ЗУ «Об аренде земли», где записано, что исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Т. е. арендная плата за земельный пай подлежит индексации в соответствии с уровнем инфляции на дату ее выплаты.

Подводя итоги, следует сказать, что использование договора аренды земельного пая связано с рисками как для арендодателя, так и для арендатора.

Во избежание недоразумений эксперты газеты рекомендуют переоформить сертификаты о праве на земельный пай на государственные акты установленного образца и заключить на их основании договоры аренды земли.

Нюансы переоформления

В соответствии с ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» лица-собственники сертификатов о праве на земельную долю (пай), изъявившие желание получить принадлежащую им земельную долю (пай) в натуре (на местности), подают в соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районную госадминистрацию заявление о выделении им земельной доли в натуре. Соответствующие органы в пределах своих полномочий принимают решение относительно такого выделения; содействуют в заключении договоров на выполнение землеустроительными организациями работ по землеустройству относительно выделения земельных долей в натуре и изготовлении технической документации, необходимой для составления документов, удостоверяющих право на земельный участок, если такие работы выполняются за счет лиц, имеющих право на земельную долю (пай), или за счет средств предприятий, учреждений и организаций, арендующих земельные доли (паи), проектов технической помощи; принимают решение о выдаче документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, собственникам земельных долей (паев).

Оформление государственных актов на право собственности на земельный участок собственникам земельных долей (паев) осуществляется землеустроительной организацией, выполнившей землеустроительные работы относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности).

Егор Желтухин,

«Судебно-юридическая газета»