Дом продали в рассрочку, но покупатель не выполнил условия оплаты: можно ли расторгнуть договор — определит Большая Палата

Коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда передала на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда дело, которое может повлиять на дальнейшую практику разрешения споров по договорам купли-продажи.

Суть вопроса заключается в том, может ли продавец, который уже передал покупателю имущество, но не получил полной оплаты, требовать не только взыскания задолженности, но и расторжения договора, если такая возможность прямо предусмотрена самими сторонами в договоре.

Коллегия КГС ВС пришла к выводу о необходимости передать дело на рассмотрение Большой Палаты, поскольку считает, что ее правовой вывод, сформулированный в постановлении от 8 сентября 2020 года по делу № 916/667/18, требует пересмотра либо конкретизации с учетом принципа свободы договора.

Обстоятельства дела

В 2010 году продавец заключила с супругами договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка. Общая стоимость недвижимости составила более 2,3 млн грн, а стороны согласовали рассрочку платежа сроком на 20 лет. Договоры предусматривали ежемесячные платежи, а также специальное условие: в случае просрочки оплаты более чем на шесть месяцев либо иного ненадлежащего исполнения условий договоров продавец имел право требовать их расторжения.

После смерти мужа ответчицы суд признал за ней право собственности в порядке наследования на его долю в доме и земельном участке. После этого она зарегистрировала право собственности на эти объекты недвижимости за собой.

Впоследствии продавец обратилась в суд. Она утверждала, что покупатели не рассчитались за приобретенное имущество, а ответчица безосновательно зарегистрировала право собственности до полного расчета вопреки условиям договоров. В связи с этим истица просила взыскать задолженность, расторгнуть оба договора купли-продажи, отменить государственную регистрацию права собственности и признать право собственности на дом и земельный участок за собой.

Что решили суды

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Он указал, что истица не доказала надлежащими доказательствами размер задолженности, а расторжение договоров после передачи имущества покупателям не является надлежащим способом защиты. Также суд отказал во взыскании долга из-за отсутствия надлежащего расчета по каждому договору отдельно.

Апелляционный суд пришел к иному выводу относительно требований о расторжении договоров. Он указал, что ответчица ненадлежащим образом исполняла условия договоров относительно расчетов, а сами договоры предусматривали возможность их расторжения в случае такого нарушения. Учитывая это, апелляционный суд расторг договоры купли-продажи и отменил государственную регистрацию права собственности на дом и земельный участок. Вместе с тем во взыскании заявленной суммы долга также было отказано.

Почему дело стало принципиальным

В кассационной жалобе ответчица ссылалась на правовой вывод Большой Палаты Верховного Суда, изложенный в постановлении от 8 сентября 2020 года по делу № 916/667/18.

В этом постановлении Большая Палата пришла к выводу, что если покупатель уже принял имущество, но не оплатил его стоимость, надлежащим способом защиты права продавца является требование об оплате товара и предусмотренных законом платежей, а не судебное расторжение договора.

Вместе с тем коллегия судей КГС ВС считает, что такой подход не в полной мере учитывает принцип свободы договора.

По мнению коллегии, стороны вправе предусмотреть в договоре купли-продажи возможность его расторжения в случае просрочки оплаты даже после передачи имущества покупателю. В таком случае продавец должен иметь возможность самостоятельно выбрать способ защиты своего нарушенного права — требовать взыскания задолженности либо расторжения договора, если такая возможность прямо предусмотрена условиями договора.

Коллегия также обратила внимание, что аналогичную позицию ранее высказали трое судей Большой Палаты в особом мнении к постановлению от 8 сентября 2020 года, не согласившись с тем, что после передачи имущества продавец лишен права требовать расторжения договора.

Что решил КГС ВС

Кассационный гражданский суд не разрешал спор по существу.

Коллегия судей передала дело № 509/3878/20 на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда, поскольку пришла к выводу о необходимости отступления от ее предыдущего правового вывода либо его конкретизации для случаев, когда стороны договора купли-продажи прямо предусмотрели возможность его расторжения в случае просрочки оплаты после передачи имущества покупателю. Определение вступило в законную силу с момента его подписания и обжалованию не подлежит.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.