Как облагается налогом доход резидента от продажи недвижимого имущества

Южное межрегиональное управление ГНС по работе с крупными налогоплательщиками рассказывает, что согласно п. 172.1 НКУ не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продаж (обмена ):

жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на такой земельном участке);

земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определены ст. 121 ЗКУ в зависимости от ее назначения;

земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая) , а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Условие пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним для целей налогообложения, не определяется отдельно.

Вместе с тем, согласно абзацу первому п. 172.2 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 НКУ, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 НКУ (5 процентов).

В соответствии с абзацем вторым п. 172.2 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 НКУ, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.1 НКУ (18 проц.), кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество получено плательщиком налога по наследству.

Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.1 НКУ (18 проц.), кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество, имущественные права получены налогоплательщиком наследство (абзац третий п. 172.2 НКУ).

Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству объектов недвижимости, а также доход от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, при условии что такое имущество, имущественные права получены плательщиком налога по наследству, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 НКУ (5 проц.) (абзац четвертый п. 172.2 НКУ).

Доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором п. 172.2 НКУ, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины (абзац пятый п. 172.2 НКУ).

Доход от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта, имущественных прав (абзац шестой п. 172.2 НКУ).

Под расходами на приобретение объекта недвижимости понимаются:

средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативных контрактов) и имущественных прав, погашение которых произошло путем передачи объекта недвижимости (или его части);

средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;

расходы, понесенные для приобретения объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;

стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;

цена предмета ипотеки, согласно которой ипотекодержатель заполучил в собственность предмет ипотеки;

расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданного в качестве компенсации по таким договорам;

регистрационное собрание, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;

стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом. 9-4 разд. XX «Переходные положения» НКУ;

стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком – акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);

расходы, понесенные для строительства объекта недвижимости;

расходы, понесенные на приобретение неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости.

Объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, подаренный налогоплательщику, считается приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарованием.

Расчет уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, на суммы разрешенных расходов производится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо – таким лицом.

При этом, если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, менам или иному отчуждению соответствующих объектов, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и в случае, если стороной соответствующего договора есть юридическое лицо или самозанятое лицо.

Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией об имущественном положении и доходах.

Пунктом 172.3 НКУ предусмотрено, что доход от продажи объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе.

Во время проведения операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости или отчета об оценке, зарегистрированного в соответствии с п. 172.3 НКУ, и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу информацию о цене договора купли-продажи (п. 172.4 НКУ ).

Согласно п. 172.5 НКУ сумма налога на доходы физических лиц определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:

лицом, продающим или обменивающим с другим физическим лицом недвижимость, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости – к нотариальному удостоверению договора купли-продажи, мены;

лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой Декларации.

В случае несовершения нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, по которому уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании декларации, поданной в установленном порядке и подтверждающих документов о фактической уплате налога (п. 172.6 НКУ).

Если же стороной договора купли-продажи, мены или иного отсуждения объекта недвижимого имущества, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, есть юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом налогоплательщика по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет налога с доходов, полученных налогоплательщиком от такой продажи (обмена) (п. 172.7 НКУ).

Под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, делимый объект незавершенного строительства, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НКУ).

Подписывайтесь на наш telegram-канал t.me/sudua и на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.