Как продать жилье в общей совместной собственности: правила продажи квартиры и доли
Одной из самых распространённых форм владения имуществом в Украине является общая совместная собственность, которая имеет отдельные правовые особенности относительно пользования, распоряжения и продажи имущества. Такой вид собственности предполагает, что имущество принадлежит двум или более лицам без определения конкретных долей каждого совладельца.
Согласно статье 368 Гражданского кодекса общей совместной собственностью является:
- имущество, приобретённое супругами во время брака, если иное не установлено договором или законом. (Не имеет значения, на имя кого из супругов оно было приобретено во время брака или кем были внесены денежные средства, если иное не установлено брачным договором или законом (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о праве на брак, расторжении брака, признании его недействительным и разделе общего имущества супругов» от 21.12.2007 № 11). Расторжение брака не прекращает права общей совместной собственности на имущество, приобретённое во время брака (статья 68 Семейного кодекса Украины (далее — СК)).);
- имущество, приобретённое в результате совместного труда и за общие денежные средства членов семьи, если иное не установлено договором, заключённым в письменной форме. (Семью составляют лица, совместно проживающие, связанные общим бытом, имеющие взаимные права и обязанности. Супруги считаются семьёй и тогда, когда жена и муж в связи с учёбой, работой, лечением, необходимостью ухода за родителями, детьми и по другим уважительным причинам не проживают совместно. Ребёнок принадлежит к семье своих родителей и тогда, когда совместно с ними не проживает (статья 3 СК)).
Кроме оснований, указанных в статье 368 ГК, общая совместная собственность может возникать на основании ч. 2 ст. 8 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда», напомнили в Министерстве юстиции.
Существуют следующие способы продажи жилья, находящегося в общей совместной собственности:
- продажа всей квартиры/дома;
- продажа доли.
Продажа всей квартиры/дома
Для продажи такого жилья обязательно необходимо согласие всех совладельцев.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев, если иное не установлено законом. Согласие совладельцев на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, подлежащей нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено (статья 369 ГК).
Сделки по распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности, подписываются всеми совладельцами этого имущества либо уполномоченными ими лицами.
При удостоверении сделок по распоряжению общим имуществом супругов, если документ, удостоверяющий право собственности, оформлен на имя одного из супругов, нотариус требует письменное согласие другого супруга. Подлинность подписи второго супруга на заявлении о таком согласии должна быть нотариально удостоверена (п. 4 главы 1 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утверждённого приказом Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 № 296/5).
Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок по распоряжению общим имуществом.
Сделка по распоряжению общим имуществом, совершённая одним из совладельцев, может быть признана судом недействительной по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, совершившего сделку, необходимых полномочий (статья 369 ГК).
Продажа доли
Если не все совладельцы согласны на продажу жилья, в таком случае можно продать свою долю. Это может быть доля в праве собственности, а также доля, выделенная в натуре (если имущество позволяет это сделать). Для этого необходимо определить долю, выделить её в натуре либо разделить имущество.
Согласно статье 67 СК жена и муж имеют право заключить с другим лицом договор купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания (ухода), залога относительно своей доли в праве общей совместной собственности супругов только после её определения и выделения в натуре либо определения порядка пользования имуществом.
Определение доли
Чтобы определить долю в общей совместной собственности, совладельцам необходимо обратиться к нотариусу.
Кроме того, действующее законодательство позволяет получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов или бывших супругов на основании совместного заявления (статья 70 Закона Украины «О нотариате» (далее — Закон)). Для этого необходимо обратиться к государственному или частному нотариусу.
Если не удаётся достичь согласия, можно решить этот вопрос в судебном порядке.
В случае смерти одного из супругов (бывших супругов) свидетельство о праве собственности на долю в их общем имуществе выдаётся нотариусом на основании письменного заявления второго супруга (бывшего супруга) с последующим уведомлением наследников умершего, принявших наследство.
Договор о разделе недвижимого имущества также заключается в письменной форме и нотариально удостоверяется (статья 372 ГК).
Если не удаётся договориться относительно выдела или раздела, можно обратиться в суд.
Отмечается, что согласно статье 71 ГК опекун не имеет права без разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки относительно раздела, выдела недвижимого имущества, объекта незавершённого строительства, будущего объекта недвижимости, иного ценного имущества, в частности транспортных средств, собственником которого является подопечный. Попечитель имеет право дать согласие на совершение таких сделок также только с разрешения органа опеки и попечительства.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
