Недобудову передали кредитору: Верховний Суд пояснив, що буде з договорами інвесторів
Відчуження замовником будівництва об’єкта незавершеного будівництва у процедурі ліквідації на користь кредитора з покладанням на нього всіх обов’язків, пов’язаних із будівництвом, свідчить про часткове (сингулярне) правонаступництво, не припиняє чинності укладених інвестиційних договорів та не позбавляє інвесторів права на захист. Інвестор, який повністю виконав свої зобов’язання за інвестиційним договором, має право на визнання права власності на проінвестований об’єкт, а якщо право власності на нього зареєстровано за іншою особою, — на витребування цього майна. Такий висновок зробила Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду.
22 червня 2026 року ВС розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБИ_2, ОСОБИ_3, ОСОБИ_4, ОСОБИ_5 у справі за первісним позовом ОСОБИ_2, ОСОБИ_3, ОСОБИ_4, ОСОБИ_5 до ТОВ_1 про визнання майнових прав на об`єкт інвестування — квартиру, зобов`язання вчинити дії, стягнення неустойки, інфляційних втрат та трьох процентів річних, за зустрічним позовом ТОВ_1 до ОСОБИ_2, ОСОБИ_3, ОСОБИ_4, ОСОБИ_5, третя Особи — ТОВ_2, про визнання припиненими чотиристоронніх договорів.
На обґрунтування позовних вимог позивачі зазначали, що вони повністю оплатили вартість квартир у житловому комплексі в м. Борисполі за інвестиційними угодами. Первісний замовник будівництва (ТОВ_3) був визнаний банкрутом. У 2010 році між інвесторами, замовником та новим забудовником (ТОВ_1) було укладено чотиристоронні договори, за якими відповідач взяв на себе зобов’язання добудувати об’єкт і передати квартири інвесторам. У 2013 році в межах процедури банкрутства відповідач придбав цей об’єкт незавершеного будівництва. Попри введення будинку в експлуатацію, ТОВ_1 відмовилося передавати квартири, вимагаючи додаткову оплату.
ТОВ_1 подало зустрічний позов, стверджуючи, що через ліквідацію первісного замовника у 2016 році без правонаступництва всі інвестиційні зобов’язання перед позивачами припинилися.
Суд першої інстанції первісний позов задовольнив частково (визнав за позивачами майнові права та зобов’язав передати квартири), а в зустрічному позові відмовив. Суд зазначив, що обов’язок добудови перейшов до відповідача, тому він має виконати умови чотиристоронніх договорів.
Апеляційний суд це рішення скасував, у первісному позові відмовив, а зустрічний — задовольнив. Суд виснував, що зобов’язання ТОВ_1 перед інвесторами припинилися разом із ліквідацією первісного замовника.
Крім того, на думку суду, визнання майнових прав після введення будинку в експлуатацію є неефективним способом захисту.
ВС у складі ОП КЦС не погодився з висновками судів попередніх інстанцій щодо вирішення вимог первісного позову про визнання майнових прав на об’єкт інвестування, зобов’язання вчинити дії, постанову апеляційного суду в цій частині скасував, справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції; постанову апеляційного суду в частині задоволення зустрічного позову скасував, рішення суду першої інстанції в цій частині залишив у силі з огляду на таке.
Відчуження замовником будівництва об`єкта незавершеного будівництва у процесі ліквідації на користь одного з кредиторів, з умовою прийняття ним усіх обов`язків, пов`язаних з будівництвом такого об`єкта, може свідчити про сингулярне / часткове правонаступництво прав та обов`язків замовника будівництва.
У разі визнання замовника будівництва банкрутом та відчуження об`єкта незавершеного будівництва у процесі ліквідації на користь одного з кредиторів з умовою прийняття ним усіх обов`язків, пов`язаних із будівництвом такого об`єкта, договори інвестування не втрачають своєї чинності.
Належним та ефективним способом захисту прав інвесторів, які повністю виконали свої зобов`язання за інвестиційними договорами, однак не отримали у власність проінвестовану нерухомість після здачі житлового будинку в експлуатацію, є позов про визнання права власності на такий об`єкт.
У разі якщо спірною нерухомістю незаконно заволоділа інша Особи і за такою особою зареєстроване право на таку нерухомість, належним та ефективним способом захисту прав інвестора є позов про витребування належного йому за інвестиційним договором нерухомого майна.
Оскільки апеляційний суд не перевірив факту можливої реєстрації квартир за третіми Особими, справу в частині первісного позову направлено на новий розгляд.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 22 червня 2026 року у справі № 359/9448/19 (провадження № 61-13241сво23) можна ознайомитися за посиланням.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
