Недострой передали кредитору: Верховный Суд объяснил, что будет с договорами инвесторов
Отчуждение заказчиком строительства объекта незавершенного строительства в процедуре ликвидации в пользу кредитора с возложением на него всех обязанностей, связанных со строительством, свидетельствует о частичном (сингулярном) правопреемстве, не прекращает действие заключенных инвестиционных договоров и не лишает инвесторов права на защиту. Инвестор, который полностью выполнил свои обязательства по инвестиционному договору, имеет право на признание права собственности на проинвестированный объект, а если право собственности на него зарегистрировано за другим лицом, — на истребование этого имущества. К такому выводу пришел Верховный Суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда.
22 июня 2026 года ВС рассмотрел в порядке письменного производства кассационную жалобу ЛИЦА_2, ЛИЦА_3, ЛИЦА_4, ЛИЦА_5 по делу по первоначальному иску ЛИЦА_2, ЛИЦА_3, ЛИЦА_4, ЛИЦА_5 к ООО_1 о признании имущественных прав на объект инвестирования — квартиру, обязании совершить действия, взыскании неустойки, инфляционных потерь и трех процентов годовых, по встречному иску ООО_1 к ЛИЦУ_2, ЛИЦУ_3, ЛИЦУ_4, ЛИЦУ_5, третье лицо — ООО_2, о признании прекращенными четырехсторонних договоров.
В обоснование исковых требований истцы указывали, что они полностью оплатили стоимость квартир в жилом комплексе в г. Борисполе по инвестиционным соглашениям. Первоначальный заказчик строительства (ООО_3) был признан банкротом. В 2010 году между инвесторами, заказчиком и новым застройщиком (ООО_1) были заключены четырехсторонние договоры, по которым ответчик взял на себя обязательства достроить объект и передать квартиры инвесторам. В 2013 году в рамках процедуры банкротства ответчик приобрел этот объект незавершенного строительства. Несмотря на ввод дома в эксплуатацию, ООО_1 отказалось передавать квартиры, требуя дополнительную оплату.
ООО_1 подало встречный иск, утверждая, что из-за ликвидации первоначального заказчика в 2016 году без правопреемства все инвестиционные обязательства перед истцами прекратились.
Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил частично (признал за истцами имущественные права и обязал передать квартиры), а во встречном иске отказал. Суд указал, что обязанность по достройке перешла к ответчику, поэтому он должен выполнить условия четырехсторонних договоров.
Апелляционный суд это решение отменил, в первоначальном иске отказал, а встречный — удовлетворил. Суд пришел к выводу, что обязательства ООО_1 перед инвесторами прекратились вместе с ликвидацией первоначального заказчика.
Кроме того, по мнению суда, признание имущественных прав после ввода дома в эксплуатацию является неэффективным способом защиты.
ВС в составе ОП КГС не согласился с выводами судов предыдущих инстанций относительно разрешения требований первоначального иска о признании имущественных прав на объект инвестирования, обязании совершить действия, постановление апелляционного суда в этой части отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции; постановление апелляционного суда в части удовлетворения встречного иска отменил, решение суда первой инстанции в этой части оставил в силе, исходя из следующего.
Отчуждение заказчиком строительства объекта незавершенного строительства в процессе ликвидации в пользу одного из кредиторов с условием принятия им всех обязанностей, связанных со строительством такого объекта, может свидетельствовать о сингулярном / частичном правопреемстве прав и обязанностей заказчика строительства.
В случае признания заказчика строительства банкротом и отчуждения объекта незавершенного строительства в процессе ликвидации в пользу одного из кредиторов с условием принятия им всех обязанностей, связанных со строительством такого объекта, договоры инвестирования не утрачивают своей силы.
Надлежащим и эффективным способом защиты прав инвесторов, которые полностью выполнили свои обязательства по инвестиционным договорам, однако не получили в собственность проинвестированную недвижимость после ввода жилого дома в эксплуатацию, является иск о признании права собственности на такой объект.
В случае если спорной недвижимостью незаконно завладело другое лицо и за таким лицом зарегистрировано право на такую недвижимость, надлежащим и эффективным способом защиты прав инвестора является иск об истребовании принадлежащего ему по инвестиционному договору недвижимого имущества.
Поскольку апелляционный суд не проверил факт возможной регистрации квартир за третьими лицами, дело в части первоначального иска направлено на новое рассмотрение.
Подробнее с текстом постановления Верховного Суда от 22 июня 2026 года по делу № 359/9448/19 (производство № 61-13241сво23) можно ознакомиться по ссылке.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
