Вступили в силу новые правила регистрации прав на недвижимость

Министерство юстиции Украины приказом от 28 июля 2010 года ? 1692/5 внесло изменения в свой приказ от 07.02.2002 г. ? 7/5 и изложило в новой редакции Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в силу 1 октября 2010 года.

С этой даты регистраторы бюро технической инвентаризации (БТИ) будут осуществлять государственную регистрацию не только права собственности на недвижимое имущество и его ограничений (обременений), но и:

- права пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках;

- права пользования (найма, аренды) зданиями и капитальными сооружениями, их отдельными частями;

- права собственности на объекты незавершенного строительства.

Кроме того, регистраторы БТИ обязываются вести учет бесхозной недвижимости и регистрировать доверительное управление недвижимостью.

Такие полномочия БТИ сохраняться за ним до 1 января 2012 года.

Изменения во Временное положение вносятся в связи с принятием Закона "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения" и другие законодательные акты Украины".

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Виталий Правдюк: "На наш взгляд, субъекты хозяйственной деятельности не будут активно подвергать государственной регистрации права аренды по договорам сроком менее 3 лет"

Подробнее прокомментировал новации Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество (далее - Порядок) начальник департамента недвижимости строительства и земельного права италий Правдюк: "В целом принятие указанных изменений было обусловлено принятием в новой редакции Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (далее также как "Закон") и большей частью повторяет те недостатки, которые были заложены самим Законом. В силу того, что после вступления в силу Порядка, нововведения Закона получат свое практическое применение, следует обратить внимание на наиболее существенных из них.

Как минимум до 1 января 2012 года установлен единый орган регистрации прав на недвижимость - БТИ.

Более детально расписан сам перечень объектов недвижимости, на которые регистрируется право. Если ранее объекты регистрации именовались просто как "объекты недвижимого имущества", то теперь такие объекты разбиты на 5 видов: жилые дома, квартиры, здания, сооружения, помещения.

На наш взгляд, создание закрытого перечня объектов недвижимости является ненужным и даже вредным с учетом несколько запутанных дефиниций самих видов объектов недвижимости в Порядке и Законе. С одной стороны позитивом является отнесение к объектам недвижимости с правом государственной регистрации инженерных сооружений. С другой стороны, вызывает вопрос определение самих сооружений как "земельные улучшения, которые не принадлежат к зданиям и помещениям, предназначены для выполнения специальных технических функций".

Сам термин "земельные улучшения" не используется широко в правоприменительной деятельности, не определен нормативно, а потому непонятен для лиц, которые будут применять Порядок и Закон. К примеру, не вызывает ни у кого сомнений, что, к примеру, оросительный канал является инженерным сооружением, но является ли он земельным улучшением непонятно. На наш взгляд, подобные подробные описания лишь приводят к неясностям по применению новаций законодательства.

Виталий Правдюк: "Создание закрытого перечня объектов недвижимости является ненужным и даже вредным"

Как уже отмечалось в юридической периодике, Закон слишком общо предусмотрел положения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Положения ст. 4 Закона изложены таким образом, что предусматривают обязательную государственную регистрацию любого договора аренды недвижимости на любой срок даже на 1 месяц.

В этой части Закон противоречит ст. 794 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает обязательную государственную регистрацию прав на недвижимость на основании договоров найма на срок более трех лет. Особенной пикантности ситуация приобретает в связи с тем, что новая редакция ст. 794 Гражданского кодекса принята одновременно с новой редакцией Закона.

Судя по тексту, составители Порядка также придерживались позиции о необходимости "тотальной" регистрации всех договоров найма недвижимости. Так, пункт 2.6. Порядка предусматривает возможность регистрации права аренды, которое возникло на основании договора не в нотариальной форме.

На наш взгляд, требования Закона и Порядка о "тотальной" регистрации всех прав аренды недвижимости является маловероятно выполнимым. Сам Порядок еще более затрудняет выполнимость таких требований, требуя проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, права на которые регистрируются не менее чем за 12 месяцев до регистрации (п. 3.9. Порядка). С учетом созданной самим законодателем коллизии между нормами Закона и Гражданского кодекса, на наш взгляд, субъекты хозяйственной деятельности не будут активно подвергать государственной регистрации права аренды по договорам сроком менее 3 лет.

Достаточно запутанными выглядят и требования Порядка в части государственной регистрации недвижимости на основании договоров ипотеки, которые содержат оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя. К примеру, неясно как должен выглядеть "документ, который подтверждает истечение тридцатидневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя...".

Как известно наиболее трудно подтвердить наступление наиболее очевидных фактов вроде факта окончания зимы. С учетом того, что в соответствии с пунктом 3.2. Порядка государственный регистратор вправе остановить рассмотрение заявления о регистрации в случае неполной подачи документов, подобные формулировки затрудняют действенное применение всего Порядка.

В тексте Порядка встречаются и иные неясности и противоречия.