В Минюсте сообщили детали закона о гарантировании прав на недвижимость, которая будет построена в будущем

10 октября 2022 года вступил в силу Закон № 2518-ІХ "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" (дальше - Закон № 2518-ІХ), которым определены особенности гражданского оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости с целью гарантирования прав на такие объекты.

В частности, статьей 4 Закона № 2518-ІХ вводятся новые термины, а именно определяются объекты специального имущественного права, которыми являются:

1) неделимые объекты незавершенного строительства;

2) делимые объекты незавершенного строительства;

3) будущие объекты недвижимости.

Закон № 2518-ІХ вносит изменения в ряд нормативных актов, в частности, Закон "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (дальше - Закон № 1952-IV).

Как рассказала заместитель начальника отдела рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации недвижимого имущества Офиса противодействия рейдерству Министерства юстиции София Ковальчук, важные изменения коснулись статьи 27 Закона № 1952-IV, которая дополнена новыми основаниями для государственной регистрации прав и их обременений

Относительно государственной регистрации прав:

• договор, которым устанавливается доверительная собственность на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, и акт принятия-передачи недвижимого имущества, являющегося объектом доверительной собственности (пункт 13-1 части 1 статьи 27 Закона № 1952-IV );
• акт принятия-передачи недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости неплатежеспособного банка переходному банку, создаваемому в соответствии со статьей 42 Закона Украины «О системе гарантирования вкладов физических лиц» (пункт 13-2 части 1 статьи 27 Закона № 1952-IV).

Относительно государственной регистрации обременений:

• договор купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости (первая продажа), договор об участии в фонде финансирования строительства, на выполнение которых уплачена частично цена будущего объекта недвижимости (пункт 5-1 части 2 статьи 27 Закона) № 1952-IV);
• заявление о первичной государственной регистрации специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, являющиеся составными частями раздельного объекта незавершенного строительства, и обременение вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю (пункт 5-2 части 2 статьи 27 Закона № 1952-IV);
• заявление об изменении гарантийной доли (в том числе в связи с изменением проектной документации на строительство) (пункт 5-3 части 2 статьи 27 Закона № 1952-IV).

Кроме того, Закон № 1952-IV дополнен новыми статьями 27-2 и 27-3.

В частности, статья 27-2 Закона № 1952-IV устанавливает особенности государственной регистрации специального имущественного права на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, которая проводится впервые.

Так, государственная регистрация специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства, которая проводится впервые, осуществляется при следующих условиях:

• наличия в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество сведений о государственной регистрации по заказчику строительства права собственности / права пользования земельным участком, на котором строится соответствующий объект (в случаях, если законом предусмотрена возможность получения права на выполнение строительных работ без оформления права собственности / права пользования земельным участком (при наличии);
• наличия действующих градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка или действующего строительного паспорта застройки земельного участка;
• наличия действующего права на выполнение строительных работ;
• отсутствие факта остановки выполнения строительных работ до устранения нарушений законодательства в сфере градостроительной деятельности;
• отсутствия факта принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта;
• отсутствие в составе объекта незавершенного строительства будущих объектов недвижимости, в отношении которых зарегистрировано специальное имущественное право;
• соблюдение требований статей 4 и 5 Закона №2518-ІХ.

Государственная регистрация специального имущественного права на раздельный объект незавершенного строительства, которая проводится впервые, осуществляется:

• при наличии условий, определенных пунктами 1-5, 7 части 1 статьи 27-2 Закона №1952-IV;
• при наличии в составе объекта незавершенного строительства будущих объектов недвижимости;
• при одновременной государственной регистрации специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями такого раздельного объекта незавершенного строительства;
• при одновременной государственной регистрации обременения гарантийной доли;
• при соблюдении требований статьи 5 Закона № 2518-ІХ.

Обращаем внимание, что одновременно с государственной регистрацией специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства, которое проводится впервые, осуществляется государственная регистрация обременения вещных прав на делимый объект незавершенного строительства.

Кроме того, проводимая государственная регистрация специального имущественного права на объект незавершенного строительства осуществляется исключительно по заказчику строительства.

Государственная регистрация на все будущие объекты недвижимости, которая проводится впервые, осуществляется (часть 4 статьи 27-2 Закона № 1952-IV):

• при наличии условий, определенных пунктами 1-5 части 1 статьи 27-2 Закона № 1952-IV, если иное не определено законом;
• при наличии зарегистрированного специального имущественного права на раздельный объект незавершенного строительства или одновременной государственной регистрации такого права, если иное не определено законом;
• при отсутствии обременения прав на раздельный объект незавершенного строительства, кроме обременения, определенного абзацем 7 части 2 статьи 27-2 Закона № 1952-IV и статьей 10 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

София Ковальчук обращает внимание, что государственная регистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, которая проводится впервые, осуществляется одновременно относительно всех таких объектов в составе делимого объекта незавершенного строительства.

Кроме того, одновременно с такой государственной регистрацией осуществляется государственная регистрация обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, которые включены в гарантийную долю, определенную в соответствии с Законом № 2518-ІХ.

Действие обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю (в делимом объекте незавершенного строительства, очереди, пусковом комплексе), прекращается автоматически программными средствами Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество в день получения из Единой государственной электронной системы в сфере строительства сведений о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта (очереди, пускового комплекса).

Итак, Закон № 2518-ІХ вводит новые механизмы гарантирования государством вещных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, право на выполнение строительных работ по которым получено, а также вносит важные изменения в Закон № 1952-IV, которые требуют учета в работе субъектами государственной регистрации.

Напомним, ранее «Судебно-юридическая газета» писала детально об этом законе.

Подписывайтесь на наш telegram-канал t.me/sudua и на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.