Предпосылки функционирования земельного банка

Проблема манипуляций с землей для Украины не нова. Сколько бы законов и подзаконных актов не принималось, опытные юристы всегда находят способы "земельных" махинаций, находя лазейки все в тех же нормативных актах, даже ухищряясь продавать землю сельскохозяйственного назначения иностранцам, изменяя с помощью коррупционных схем целевое назначение земли. Страдает от недостатка финансирования и аграрный сектор экономики, хотя эта сфера всегда определялось как приоритетное направление деятельности правительства.

Именно с целью привлечения денежных средств, а также для реализации Конечных положений Земельного Кодекса Украины (необходимость создания земельного банка) был подготовлен законопроект "О государственном земельном (ипотечном) банке" ? 4337-1 от 26.08.09. Кроме прочего, в случае принятия этого закона будет исключена возможность продажи земли сельскохозяйственного назначения субъектам, которые не имеют права покупки такой земли, поскольку вся процедура купли-продажи будет проходить через специализированный банк, находящийся в госсобственности, что предоставит дополнительные механизмы защиты от незаконных манипуляций с землей и ее нецелевого использования.

Среди основных положений, призванных решить проблему, - внесение изменений в статью 22 Земельного кодекса Украины: добавление Государственного земельного (ипотечного) банка (далее - ГЗИБ) к перечню субъектов, которым могут передаваться в собственность и предоставляться в пользование земли.

Более интересно предложенное внесение изменений в статью 130 того же Земельного кодекса — предоставление преимущественного права купли земельных участков не гражданам Украины, постоянно проживающим на территории соответствующего местного совета (как это предусмотрено в действующей редакции статьи), а ГЗИБу. Но при этом преимущественное право купли земельного участка не распространяется на случаи продажи таких участков членам семьи и родственникам.

Кстати, согласно предложенной редакции ч. 3 статьи 131 Земельного Кодекса, земельные участки сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства либо личного сельского хозяйства, могут быть отчуждены лишь путем заключения договора дарения в пользу родственников лица, осуществляющего отчуждение земельного участка, либо в пользу государства или территориальной общины. Причем круг этих родственников тоже определен — к ним относятся только супруги, дети, родители, родные и двоюродные сестры и братья, родные дядя и тетя, а также племянники.

Процедура продажи земельного участка сельхозназначения может стать сложнее и затянутее (согласно предложенным изменениям в часть 2 статьи 130 ЗК): собственник земельного участка в соответствии с предложенными изменениями обязан письменно сообщить ГЗИБ о своем намерении продать участок, после чего банк в месячный срок должен принять решение о необходимости использования своего преимущественного права на покупку.

Если же говорить конкретнее, что все таки подразумевается под ГЗИБом, то в соответствии со статьей 3 проекта закона "О государственном земельном (ипотечном) банке Украины" ГЗИБ функционирует как специализированный банк, создается и действует на территории Украины в форме акционерного общества с целью развития системы кредитования сельскохозяйственного производства, в том числе под залог земельных участков.

Обратим внимание, что подобные законопроекты о ГЗИБе уже дважды выносились на рассмотрение Верховного Совета Украины - в 2003 и в 2004 гг., но отзывались субъектом законодательной инициативы.

Галина Палийчук,

"Судебно-юридическая газета"

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про Державний земельний (іпотечний) банк

 Розділ І. Загальні положення

 Стаття 1. Відносини, що регулюються цим Законом

Цей Закон регулює особливості щодо створення, функціонування та діяльності Державного земельного (іпотечного) банку.

 Стаття 2. Правові основи діяльності Банку

Банк здійснює свою діяльність з дотриманням вимог Конституції України, цього Закону, Земельного кодексу України, Законів України "Про банки і банківську діяльність", "Про акціонерні товариства", "Про господарські товариства", "Про цінні папери і фондову біржу", "Про іпотеку", та нормативно-правових актів Національного банку України.

 Стаття 3. Цілі діяльності Банку

Ціллю діяльності Державного земельного (іпотечного) банку є виконання банківських та інших операцій передбачених Законом України "Про банки та банківську діяльність" та цим Законом, у порядку, встановленому законодавством України.

Державний земельний (іпотечний) банк (далі – Банк) функціонує, як спеціалізований банк, створюється і діє на території України з метою розвитку системи кредитування сільськогосподарського виробництва, в тому числі під заставу земельних ділянок, прав на них та іншого нерухомого майна.

 Розділ ІІ. Особливості створення та діяльності Банку

 Стаття 4. Організаційно-правова форма Банку

 Банк створюється у формі відкритого акціонерного товариства шляхом випуску простих іменних акцій у бездокументарній формі.

 Стаття 5. Статутний капітал Банку.

 Статутний капітал Банку формується за рахунок коштів Державного бюджету України, грошових внесків акціонерів та внесення до статутного капіталу земельних ділянок, у тому числі сільськогосподарського призначення.

Частка держави у статутному капіталі Банку не може становити менше 60 відсотків.

Вартість земельних ділянок, що передаються для формування статутного капіталу Банку, визначається на підставі експертної грошової оцінки, проведеної в порядку, встановленому законодавством на час внесення майна до статутного капіталу.

Перелік та розміри земельних ділянок державної власності, які вносяться до статутного капіталу Банку, визначаються відповідними органами виконавчої влади і затверджуються Кабінетом Міністрі України в розрізі областей, міст Києва і Севастополя.

 Стаття 6. Засновники (акціонери) Банку

Повноваження засновника Банку з боку держави здійснює Кабінет Міністрів України.

Держава здійснює та реалізує повноваження власника щодо акцій, які їй належать у статутному капіталі Банку, через органи управління Банку.

Власниками акцій Банку також можуть бути недержавні фінансові установи, створені за законодавством України.

Власники акцій Банку (крім держави) не можуть бути афілійованими компаніями.

Наслідком порушення вимог, встановлених цією статтею Закону, може бути анулювання емісії акцій банку, що були придбані з порушенням. Рішення про анулювання емісії акцій, що були придбані з порушенням, приймається вищим органом управління банку за погодженням з Національним банком України.

 Стаття 7. Статут Банку

Банк діє на підставі установчого договору та статуту.

Статут Банку затверджується загальними зборами акціонерів Банку.

Статут Банку має містити інформацію визначену статтею 16 Закону України "Про банки та банківську діяльність".

 Стаття 8. Органи управління Банку

Вищим органом управління Банку є загальні збори акціонерів Банку.

До складу органів управління входять представники держави та інших акціонерів.

Представництво держави в органах управління здійснюється шляхом призначення представників держави до складу спостережної ради та правління банку. Представники держави у складі спостережної ради та правління Банку призначаються Кабінетом Міністрів України з числа народних депутатів України, представників Кабінету Міністрів України та Національного банку України. Представництво вказаних органів у складі органів управління Банку є рівним.

Спостережну раду Банку очолює голова, яка обирається цією радою із складу її членів. Головою наглядової ради Банку може бути обрана особа виключно з числа представників держави.

Кількісний склад, повноваження та порядок прийняття рішень органів управління визначається у статуті Банку.

Органом контролю Банку є ревізійна комісія, персональний та кількісний склад якої визначаються спостережною радою банку.

Виконавчим органом Банку є Правління Банку, яка обирається спостережною радою. Правління Банку очолює голова. Головою спостережної ради Банку може бути обрана особа виключно з числа представників держави.

 Стаття 9. Основні функції Банку

Основними функціями Банку є:

іпотечне кредитування сільськогосподарських підприємств, установ та організацій під заставу земель сільськогосподарського призначення, у тому числі на умовах спільного кредитування;

викуп земельних ділянок сільськогосподарського призначення до фонду земель банку, для об‘єднання їх у земельні масиви з подальшим продажем чи наданням в оренду цих земельних ділянок суб‘єктам господарювання, що здійснюють виробництво сільськогосподарської продукції, з метою оптимізації землекористування.

 Стаття 10. Вимоги до кредитних операцій Банку

Частка кредитних операцій Банку для потреб вітчизняного сільськогосподарського виробництва під заставу землі та іншого нерухомого майна не може бути менше 50 відсотків його активів, з них не менше 50 відсотків – становлять довгострокові кредити для вітчизняних виробників сільськогосподарської продукції.

 Стаття 11. Особливості здійснення кредитних операцій Банку

Банк здійснює кредитування:

сільськогосподарських підприємств, установ та організацій (включаючи фермерські, рибальські та рибницькі господарства), основним видом діяльності яких є вирощування, переробка та збут самостійно виробленої сільськогосподарської продукції, виручка від реалізації якої становить не менше 50 відсотків загальної суми виручки.

підприємств, установ та організацій основним видом діяльності яких є виробництво та зберігання сільськогосподарської продукції, виручка від реалізації якої становить не менше 50 відсотків загальної суми виручки.

Банк може укладати угоди що спільного кредитування за умови, якщо частка Банку становить не менше 50 відсотків від суми кредиту, що надається.

Рішення про надання кредитів приймає правління Банку.

Забороняється здійснення кредитування Банком фізичних та юридичних осіб – нерезидентів.

 Стаття 12. Особливості встановлення відсоткових ставок за кредити, які надаються Банком

Розміри пільгових відсоткових ставок за кредитами, які надаються Банком для кредитування сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, на яких поширюється дія цього Закону, встановлюються щорічно Законом України "Про Державний бюджет України". При визначенні вказаних пільгових ставок одночасно визначається порядок компенсації Банку втрат, спричинених їх встановленням.

 Стаття 13. Особливості формування фонду земель Банку

Фонд земель Банку формується за рахунок земельних ділянок, які переходять у власність Банку у разі невиконання зобов‘язань боржника, у порядку встановленому законом, купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, та земельних ділянок внесених до статутного капіталу Банку.

Банк має переважне право на придбання земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, і розташовані за межами населених пунктів.

Банк набуває вказане переважне право за умови, сплати ціни, за якою ця земельна ділянка продається.

Право власності Банку на земельні ділянки фонду земель Банку посвідчується документами, що посвідчують право власності на земельну ділянку визначеними статтями 126 Земельного кодексу України.

Розпорядження земельними ділянками фонду земель Банку, шляхом відкритого їх продажу чи передачі в оренду.

 Стаття 14. Операції та угоди Банку

Крім банківських операцій, визначених Законом України „Про банки і банківську діяльність”, Банк має право здійснювати такі операції та угоди:

кредитування вітчизняних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

продаж та передача в оренду земельних ділянок, яке перебуває у власності Банку;

емісія іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів, інших цінних паперів відповідно до законодавства;

придбання, отримання у заставу, відчуження та здійснення інших операцій з іпотечними активами (правами вимоги за іпотечними кредитами);

надання кредитів, виконання зобов'язань за якими забезпечене іпотечними активами, у першу чергу – заставою землі;

управління іпотечними активами;

надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування;

операції, пов’язані з авансуванням виробництва сільськогосподарської продукції для державних потреб, яке здійснюється за рахунок коштів Державного бюджету України;

придбання за власні кошти засобів виробництва (сільськогосподарської техніки та обладнання) для передачі їх в оренду або на умовах лізингу (фінансового лізингу) вітчизняним сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям

залучення фінансових, у тому числі кредитних ресурсів, зобов’язання за якими забезпечуються нерухомим майном, яке належить Банку на праві власності або на основі інших форм правового режиму майна, передбачених законодавством;

провадить інвестиційну діяльність шляхом залучення та розміщення коштів для потреб сільського господарства, зокрема здійснює інвестиції у статутні капітали та акції підприємств агропромислового комплексу;

за дорученням клієнтів або від свого імені здійснює довірче управління нерухомим майном, в тому числі земельними ділянками, коштами та цінними паперами за договорами з юридичними та фізичними особами;

здійснює інші операції та вчиняє угоди, передбачені законодавством та Статутом Банку.

 Стаття 16. Особливості провадження діяльності Банку

З метою провадження своєї діяльності Банк має право:

відкривати на території України за згодою Національного банку України філії і представництва, відділення, а також реорганізовувати та ліквідовувати їх;

бути засновником або учасником підприємств, придбавати акції (частки) господарських товариств, основним видом діяльності яких є сільськогосподарське виробництво;

для провадження банківської діяльності відкривати та вести кореспондентські рахунки в Національному банку України та в інших банках в Україні та за її межами, банківські рахунки для фізичних і юридичних осіб у національній та іноземній валюті;

для здійснення спільного фінансування укладати угоди про консорціум на кредитування;

набувати у власність земельні ділянки та інше нерухоме майно, засоби зв'язку, обладнання, транспортні засоби тощо;

для забезпечення кредитів, гарантій та зобов'язань за іншими операціями приймати у заставу майно, у тому числі земельні ділянки, майнові права, на які може бути звернено стягнення, отримувати заставлене майно, у тому числі земельні ділянки, у власність, майнові права, забезпечувати виконання зобов'язань іншими способами, що використовуються у банківській практиці;

у разі несвоєчасного погашення кредиту або відсотків за користування ним видавати наказ про примусову оплату боргового зобов'язання, якщо це передбачено угодою;

самостійно встановлювати відсоткові ставки за активними та пасивними операціями, а також розміри комісійних винагород за своїми операціями, крім відсоткових ставок, визначених статтею 12 цього Закону;

одержувати від підприємств, установ і організацій бухгалтерські звіти, баланси, фінансові плани та інші відомості, необхідні для кредитування, проведення розрахунків і підтвердження платоспроможності клієнтів;

обстежувати потенційні об'єкти інвестиційної діяльності, створювати відповідний банк даних, здійснювати інформаційне забезпечення учасників інвестиційного процесу;

провадити інші дії, визначені законодавством та статутом Банку.

Банк може мати у власності нерухоме майно загальною вартістю не більше 50 відсотків капіталу банку. Це обмеження не поширюється на: