КГС ВС висловився щодо державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно

Нездійснення послідовної державної реєстрації майнових (речових) прав на нерухоме майно за їх покупцями свідчить про відсутність переходу прав та обов’язків позивача до правонаступника, як наслідок, виключає підстави для заміни сторони її процесуальним правонаступником. На цьому наголосив Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду при розгляді справи  №  910/11702/18.

Так, відповідно до пунктів 1, 2 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

2) речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки; право довірчої власності (крім права довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язань); інші речові права відповідно до закону.

Таким чином, за змістом норм статті 334 ЦК України і статей 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» похідні від права власності речові права на нерухоме майно у їх набувача виникають з моменту державної реєстрації таких прав.

Отже, з урахуванням змісту наведених положень чинного законодавства судова палата вважає, що як речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, так і майнові права, відмінні від права власності на нерухоме майно, є правами, нерозривно пов’язаними з нерухомим майном, а тому такі права підлягають державній реєстрації та виникають з моменту відповідної реєстрації.

Суд зазначив, що протилежне тлумачення норм права щодо обов’язкової реєстрації речових прав на нерухоме майно призведе до ризиків хаотичної та неконтрольованої купівлі-продажу майнових прав щодо об’єктів нерухомого майна без реальної можливості добросовісних учасників цивільного обороту мати необхідну інформацію з реєстрів щодо таких об’єктів нерухомості, що, в свою чергу, матиме негативні наслідки для всього цивільного обороту та прямо суперечитиме принципу реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно.  Адже купівля-продаж майнових прав на нерухоме майно без відповідної державної реєстрації речових прав може бути здійснена без необхідності перевірки обтяжень або арештів на таке майно, а також, зокрема, і без попередніх дозволів органів опіки та піклування, без згоди подружжя на такі відчуження. Більш того, таке відчуження майнових прав без державної реєстрації речових прав може мати наслідком подвійний продаж майнових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 2 статті 315 ГПК України в постанові палати, об’єднаної палати, Великої Палати Верховного Суду має міститися висновок про те, як саме повинна застосовуватися норма права, із застосуванням якої не погодилася колегія суддів, палата, об’єднана палата, що передала справу на розгляд палати, об’єднаної палати, Великої Палати.

Враховуючи наведене, судова палата дійшла висновку про необхідність відступити від правового висновку, наведеного у постанові Верховного Суду від 12.08.2019 у справі № 910/15740/18, та вважає, що у контексті спірних правовідносин положення статей 16, 387, 392 ЦК України та статей 4, 52 ГПК України необхідно застосовувати таким чином:

«Витребування майна із чужого незаконного володіння передбачено статтями 16, 387 ЦК України саме як форма захисту права власності, а не як окреме оборотоздатне майнове право, яке може відчужуватися в порядку, передбаченому статтею 656 цього Кодексу, на користь інших осіб, оскільки речові права безпосередньо пов’язані з конкретною річчю і переходять у зв’язку з переходом об’єктів нерухомості. На підтвердження наявності у позивача суб’єктивного матеріального права на витребування майна із чужого незаконного володіння позивач повинен надати суду відповідні належні докази, що підтверджують його право на зазначене майно, проте до таких доказів не належить договір купівлі-продажу майнових прав, предметом відчуження за яким є такі способи судового захисту цивільних прав, як визнання права власності на нерухоме майно та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння».

Суд також у порядку obiter dictum зазначає, що  положення статей 177, 190, частини 4 статті 334, статті 656 ЦК України, частини 2 статті 3, статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» необхідно застосовувати таким чином:

Виходячи із системного аналізу змісту положень статей 177, 190, 656 ЦК України, статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та статей 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», як речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, так і майнові права, відмінні від права власності на нерухоме майно (за винятком права очікування на отримання у майбутньому права власності на нерухоме майно), є правами, нерозривно пов’язаними з нерухомим майном, а тому такі права підлягають державній реєстрації та виникають з моменту відповідної реєстрації. Натомість нездійснення послідовної державної реєстрації майнових (речових) прав на нерухоме майно за їх покупцями свідчить про відсутність переходу прав та обов’язків позивача до правонаступника, як наслідок, виключає підстави для заміни сторони її процесуальним правонаступником.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС висловився щодо підтвердження поважних причин пропуску строку для прийняття спадщини.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.