Налоговая амнистия: насколько вырастут цены на рынке недвижимости

Цены на рынке недвижимости могут вырасти на 20%. Специалисты по недвижимости считают, что на первичном рынке цены вырастут соизмеримо размеру налоговых ставок, что негативно скажется на количестве покупателей жилья на первичном рынке.

«Судебно-юридическая газета» разбиралась, при чем здесь налоговые ставки и что может негативно повлиять на рынок.

Причиной будущих проблем может оказаться, как ни странно, анонсированная Президентом Украины так называемая «налоговая амнистия». Точнее, не она сама как таковая, а «хотелки» отдельных личностей, которые «поправили» законопроект Владимира Зеленского о «нулевом декларировании» таким образом, что от предложений Главы государства там остается, мягко говоря, почти ничего.

Речь идет об изменениях в Налоговый кодекс, а точнее, о новых налоговых ставках, которые предлагаются законопроектом № 5153 о «налоговой амнистии». Законопроект проходит в парламенте второе чтение, и уже во вторник депутаты проголосуют за него в целом как за закон.

Ко второму чтению в законопроекте появились нормы, которые там первоначально не предусматривались, и Президентом не предлагались. Президент и не мог их предлагать, поскольку к налоговой амнистии они никакого отношения не имеют. Эти поправки были внесены в законопроект уже после того, как он попал в вотчину Комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики, возглавляемого Даниилом Гетманцевым.

Речь идет об изменениях в статью 172 Налогового кодекса, которые устанавливают сразу несколько ставок налогообложения для операций с недвижимостью, меняя правила игры для застройщиков, риэлторов, землевладельцев и прочих игроков на рынке недвижимости.

Доход от продажи одного объекта недвижимости в течение года, как и сегодня, при определенных условиях, по-прежнему, не будет облагаться налогами.

А вот с последующими фактами таких продаж дело обстоит совершенно иначе.

Так, доход, полученный от продажи второго объекта недвижимости, будет облагаться по ставке в 5 процентов. А вот тем, кто хочет продать третий по счету, а то и больше, объект недвижимости, депутаты приготовили сюрприз. Здесь придется платить уже 18 процентов.

Аналогичные нормы пытается протащить и Кабмин через так называемый «ресурсный» законопроект № 5600 («Проект Закона о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений»). Но Кабмину этого показалось мало, и он предлагает дополнительно ввести еще и «минимальное налоговое обязательство». Последнее также не может не повлиять на процесс ценообразования.

Если в результате таких «доброжелательных» инициатив рост цен на жилье поползет вверх, то можно смело говорить о том, что объявленные Президентом программы льготного кредитования и доступного жилья (например, 5-7-9) будут попросту провалены, а «Большая стройка» может быть даже свернута. Обещания останутся невыполненными, цены запредельно вырастут, а бизнес и вынужденные переселенцы снова останутся ни с чем.

О том, насколько больно изменение налоговой политики ударит по рынку недвижимости «Судебно-юридическая газета» расспросила Президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Питу.

По словам Юрия Питы, застройщики вряд ли оптимистично воспримут повышение налогов, ведь они не “спонсоры”, не “меценаты”, им придется автоматически изменить свою ценовую политику.

Если допустить, что предложенные изменения заработают, то велика вероятность, что к этому моменту застройщики будут вынуждены повысить цены, на 20% + вырастут издержки в себестоимости строительства.

Также он пояснил следующее.

«Станет ли жилье на первичном рынке более доступным? Очевидно, что нет. И на старте строительства, и на финише цены будут высоки. Сейчас цена на котловане лишь на 5-10% выше себестоимости строительства, вполне вероятно, что с новыми налогами стартовые цены увеличатся минимум на 3-5%.

Это лишь одна сторона медали. Есть и вторая, которая касается инвесторов на первичном рынке, которые не просто вкладывают средства в жилье, а и стараются на этом заработать (так называемые рантье).

Приведу такой пример: на сегодняшний день количество инвестиционных продаж на первичном рынке по разным оценкам достигает 50-55%. При этом около 60% таких инвесторов являются раньте, которые покупают не 1-2 квартиры, а от 5 и выше. Их политика понятна: купить по наиболее выгодным ценам на котловане и продать на завершающем этапе строительства, когда риски недостроя минимальны, но при этом объект еще не введен в эксплуатацию. К слову вилка в разнице цены на старте и на стадии ввода объекта в эксплуатацию может достигать в среднем 35-40%, но есть объекты, в которых цена увеличивается на 40-50% и выше. И, например, продав 2-ю квартиру по “вменяемой” ставке 5% + 1,5% военного сбора, уже 3-ю квартиру им придется продавать по цене, учитывающей 18% + военный сбор. Естественно для инвестора есть несколько вариантов: либо завышать цену, чтобы не потерять ожидаемую прибыль, либо сократить количество операций, либо или же сократить свои “аппетиты” в вопросе дохода или же покинуть этот инвестиционный рынок. 

Можно допустить, что со вступлением в силу новых налоговых условий динамика продаж у застройщиков может значительно снизиться. При этом еще пока не совсем ясно, “выживет” ли в таких условиях рассрочка от застройщика, но то, что количество сделок при помощи этого механизма покупки жилья из-за высокой цены сократится, это очевидно.

В любом случае, цены на вторичном рынке “подтянутся” под первичный, ценового дисбаланса уж точно не будет. Можно говорить, что при росте стоимости квартир на первичном рынка на 20%, стоимость объектов на вторичном рынке может увеличиться, в зависимости от самого объекта, как минимум, на 10-15%».

Ранее «Судебно-юридическая газета» рассказывала, что такое минимальное налоговое обязательство, за что его скоро придется платить и кого от него освободят.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и Twitter, чтобы быть в курсе самых важных событий.