Купи сарай – получи землю: 28 октября вступит в силу закон об автоматическом переходе права собственности на землю при покупке сооружения на ней

Ранее мы рассказывали, что Президент Владимир Зеленский поставил свою подпись под двумя взаимоисключающими законами, которые противоречат друг другу, как день и ночь. Законы касаются перехода права собственности на земельные участки. Это законы 1174-IX и 1720-IX. Оба излагают в разной редакции статью 120 Земельного кодекса Украины и другие нормы земельного законодательства.

28 октября один из них вступает в силу. И он может открыть широкое поле для махинаций с землей в Украине.

Речь идет о Законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости» № 1174-IX (законопроект 0850).

Сам законопроект № 0850 был внесен еще в 2015 году народными депутатами от «Народного фронта» и «БПП» и др., и в первом чтении этот проект был принят 8 декабря 2015 года, т. е. почти 6 лет назад.

При этом перед принятием во втором чтении уже нынешним составом Рады в феврале 2021 года законопроект изменился до неузнаваемости.

Получите землю в придачу!

Основной идеей нового закона № 1174-IX является то, что приобретение права собственности на объект недвижимости (здание, сооружение и пр.) одновременно обеспечивает новому владельцу также права и на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.

Закон предусматривает при переходе права собственности на объект недвижимости автоматический переход также и права на земельный участок, где расположен объект. Закон не устанавливает какой-либо корреляции между размерами и стоимостью приобретенного объекта недвижимости (жилого дома, другого здания или сооружения) и размерами, и стоимостью земельного участка, на котором он размещен.

На практике это означает возможность завладения земельными участками, размер и стоимость которых являются неадекватно большими по сравнению с размещенными на них объектами недвижимого имущества.

Проще говоря, купил сарай – получил землю.

При этом новый закон не требует для возникновения прав собственности/пользования на земельный участок совершения в отношении него отдельной сделки.

Т. е. достаточно просто купить недвижимость, а землю вы получите «в придачу».

«До особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта нерухомого майна», - сказано в новом законе.

В Главном юридическом управлении Верховной Рады перед принятием закона «забили тревогу».

Там прямо заявили, что этот закон может «привести к злоупотреблениям в сфере земельных отношений и нарушениям прав собственников и пользователей земельных участков».

Как отмечали эксперты ГЮУ ВР, «в законопроекте не учтено, что земельный участок, как следует из статей 79, 79-1 Земельного кодекса, статьи 181 Гражданского кодекса, является самостоятельным объектом права собственности. Вопреки этому, законопроект предполагает возникновение прав собственности/пользования в отношении земельного участка без совершения в отношении него отдельной сделки».

Преимущественное право арендатора – забудьте

Также закон меняет ч. 3 статьи 120 Земельного кодекса Украины, согласно которой теперь будет происходить и автоматический переход права аренды (пользования на праве эмфитевзиса, суперфиция) земельного участка к владельцу приобретенного здания.

Эксперты юруправления отмечают, что это нарушает права предыдущего арендатора, а также комплекс установленных законом гарантий его статуса.

«В статье 777 Гражданского кодекса Украины определено два преимущественных права нанимателя перед другими лицами, а именно: на заключение договора найма на новый срок и на приобретение имущества в случае его продажи.

Так, согласно ч. 2 статьи 777 ГК наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в аренду, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение. Предлагаемая же законопроектом редакция статьи 120 Земельного кодекса не учитывает этого преимущественного права арендатора.

Необоснованное сужение объема существующих прав арендаторов, которыми, в частности, могут быть и физические лица, нарушает также закрепленные в Основном Законе Украины принципы», - обращалось ГЮУ ВР депутатам.

Но замечания экспертов не помогли – Рада приняла закон, как есть.

Согласно новому закону ч. 3 и ч. 4 статьи 120 Земельного кодекса будет звучать так:

«3. У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, крім випадків, визначених частиною четвертою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. Про перехід відповідного права його суб’єкт зобов’язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію.

4. У разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до  відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.

Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду».

Получение в собственность земельного участка государственной или коммунальной собственности

Также закон предусматривает изменения в ч. 9 статьи 120 Земельного кодекса Украины о том, что «если объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое строение или сооружение), объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке государственной или коммунальной собственности, не находится в пользовании, приобретатель такого объекта недвижимого имущества обязан ...обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ему в собственность или пользование земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в порядке, предусмотренном статьями 118, 123 или 128 настоящего Кодекса».

«Следует отметить, что предметом правового регулирования статьи 118 Земельного кодекса является определение случаев и порядка приватизации гражданами Украины земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности, путем получения безвозмездно в собственность, в частности, для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений в пределах норм бесплатной приватизации.

В указанной статье не предусмотрена возможность бесплатного получения гражданами в собственность земельного участка государственной или коммунальной собственности, на которой расположен объект незавершенного строительства», - подчеркивает ГЮУ ВР.

Еще один момент касается новой ч. 10 статьи 120 Земельного кодекса, согласно которой «в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке частной собственности, лицом, которое не может иметь такой земельный участок в собственности, такое лицо вправе требовать передачи ему собственником земельного участка соответствующего земельного участка на правах аренды или суперфиция на условиях, определенных приобретателем права собственности на такой объект».

«Это не отвечает общим принципам заключения гражданских договоров, по которым договор является результатом достижения согласия на основе свободного волеизъявления сторон», - отмечают ГЮУ ВР.

Куда обжаловать

При этом новая ч. 12 ст. 120 Земельного кодекса содержит положение, согласно которому «в случае недостижения согласия относительно порядка пользования земельным участком между приобретателем и землепользователем такой порядок определяется органом исполнительной власти или органом местного самоуправления в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 ЗК».

Однако это не согласуется со статьей 122 ЗК, предметом правового регулирования которой является определение полномочий соответствующих органов о передаче земельных участков, а не полномочий по разрешению споров по этим участкам.

Ч.1 ст. 158 Земельного кодекса четко указывает на то, что земельные споры решаются судами, органами местного самоуправления и центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, причем, согласно ч. 5 этой статьи, в случае несогласия собственников земли или землепользователей с решением органов местного самоуправления, центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений, спор разрешается судом.

Следовательно, этот закон  1174-IX входит в противоречие с принципом правовой определенности.

Стоит отметить, что 9 сентября был принят другой, противоположный по смыслу Закон  1720-IX (законопроект № 5248), который снимал, по крайней мере, частично указанные проблемы. Однако он вступит в силу только 1 января 2022 года. Таким образом, два месяца, если не будут внесены изменения, будет действовать закон об автоматическом переходе права собственности на землю без заключения отдельной сделки. Какие последствия это может иметь для судебной практики, остается только догадываться.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и на Youtube «Право ТВ», чтобы быть в курсе самых важных событий.