Последние 100 дней ЖЭКов

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

В последнее время постоянно увеличивается количество жалоб на качество предоставляемых ЖЭКами услуг. И для этого есть все основания, ведь плата за коммунальные услуги постоянно растет, а положительных изменений в сфере жилищного хозяйства не наблюдается. ЖЭКи же на все запросы недовольных граждан дают практически одинаковый ответ: ни на что повлиять не можем, так как все услуги предоставляет монополист. В такой ситуации возникает резонный вопрос: зачем тогда ЖЭКи?

Сегодня уже стало окончательно понятно, что эти организации не справляются со своими обязанностями и не могут быть хорошими посредниками между жителями многоквартирных домов и организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В последние годы эта проблема постоянно обсуждается на государственном уровне, разрабатываются программы и способы ее решения, однако, как оказалось, главная проблема на сегодня – это недостаточная информированность населения. На все предложения общественность, которая за многие десятилетия привыкла к структуре ЖЭКов, смотрит с недоверием. Что же предлагает украинцам законодатель?

Летние перемены

Закон №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» Верховная Рада приняла еще в июле прошлого года. На то, чтобы определиться с формой управления своим домом, украинцам дали всего год. «Благодаря этому закону с 1 июля все городское население из числа тех, кто не имеет в домах жилищно-строительных кооперативов или не создал объединения совладельцев многоквартирных домов, станет рабом», – так прокомментировала закон известная адвокатесса Татьяна Монтян. Но невзирая на то, что отведенный год практически на исходе, краткий опрос жителей столицы показал, что только около 30% населения слышали о вышеозначенном законе, и меньшая половина из них имеют кое-какое представление о том, что гласят его нормы.

А между тем основная идеология нововведения весьма кардинальная – полная ликвидация ЖЭКов. Сегодня этот процесс тормозит лишь тот факт, что не принят другой профильный Закон – «О жилищно-коммунальных услугах». Но работа по нему активно ведется, и уже в апреле парламентарии обещают принять законопроект №1518-д, который на сегодня одобрен в первом чтении и дорабатывается в профильном комитете.

Отметим, что нововведения не просто ломают устоявшиеся принципы – взамен предлагаются варианты, которыми может воспользоваться каждый житель «многоквартирок». Так что же нас ждет летом?

Как только вышеозначенный закон вступит в силу, ЖЭКи в привычном для каждого из нас понимании прекратят свое существование. До этого времени, как уже было отмечено, каждый житель многоквартирного дома должен успеть решить для себя, кто в дальнейшем будет заботиться о том, чтобы в квартире были тепло и вода, и чтобы вывозился мусор. Сразу отметим, что если жильцы многоквартирного дома не соберутся и не примут такое решение, уже летом органы местного самоуправления будут иметь право и возможность назначить так называемых управителей. Кто это будет, пока трудно сказать. Известно, что это может быть юр- или физлицо, победившее на тендере, организованном местными властями, и за определенную плату выполняющее работу по обеспечению домов коммунальными услугами. Отметим, что и сами ЖЭКи как организации могут приять участие в тендере. Такой вариант может оказаться самым привычным, и жильцы будут по-прежнему платить, не получая услуг.

Какие последствия для жильцов может иметь назначение управителя? Самые разные, считают юристы. Может, повезет, и управдом станет «другом человека», но скорее, получится наоборот. Управитель, конечно же, захочет заработать (это вполне естественное желание), поэтому плату за свои труды будет брать немалую. И даже если в обмен он предоставит качественные услуги, это будет не по карману многим украинцам. А стать злостным неплательщиком будет опасно, ведь управитель будет заинтересован получить свои деньги и обеспечит себя квалифицированным юристом, который найдет законные механизмы и рычаги влияния на каждого неплательщика. Более того, как отмечают эксперты, власти все яснее дают понять, что готовы поддержать именно такие начинания законодательно.

Правда, справедливости ради отметим, что альтернатива есть. Ее предлагают уже давно, но пока активной поддержки среди населения она не набрала по причине, как уже было сказано, банальной привычки терпеть ЖЭКи.

Альтернатива

Кроме указанного выше пути, есть еще два варианта: создать объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) или выбрать управляющую компанию самостоятельно на собрании жильцов. Оба варианта, несомненно, лучше вышеописанной ситуации, однако имеют по одному жирному минусу. Во втором случае люди банально не знают таких компаний и будут в прямом смысле покупать «кота в мешке», а первый вариант не приживается по причине большой хлопотности.

На практике действительно трудно найти человека, готового взять на себя проблемы по жизнеобеспечению целого многоквартирного дома. Хотя на сегодня это был бы самый выгодный для жильцов вариант. Прежде всего, потому, что такая система даст возможность самостоятельно формировать расходную и доходную часть бюджета. В частности, жильцы на общем собрании сами определяют штатную структуру (правление, паспортист, бухгалтер, консьержи и т. п.), заключают на наиболее приемлемых условиях хозяйственные договора (о вывозе мусора, проведении капитального ремонта подъезда и т. п.), а также имеют реальную возможность контролировать качество предоставляемых услуг. Председатель ОСМД является полноценным представителем интересов жильцов в органах государственной власти и местного самоуправления. Кроме того, этого человека будет знать весь дом, и он будет более доступен. Каждый житель дома сможет напрямую решать с ним возникшие проблемы по поводу благоустройства дома. Конечно, этого нельзя ждать от назначенного или даже выбранного управителя, поскольку в его ведении будет много таких домов, и он так же, как сегодня начальник ЖЭКа, в течение недель может отсутствовать на рабочем месте.

Отдельно хочется отметить, что сам закон написан правильно и хорошо. Читая его нормы, нельзя сказать, что потребитель, т. е. жилец дома в чем-то ущемлен – закон, как всегда, на его стороне. В его положениях даже обозначено, что жильцы могут влиять на управителя, требовать от него отчетности, и, в конце концов, переизбрать. Однако, утверждают юристы, то же сегодня имеет право сделать любой из нас в отношении ЖЭКа в рамках Закона Украины «О защите прав потребителя», но на практике все оказывается намного сложнее.

Договор-приговор

Коротко обозначим еще один вид взаимоотношений потребителя и субъекта, предоставляющего услугу – это заключение прямых договоров, которые за последние несколько лет приобрели некоторую популярность. Хотя, как отмечают правозащитники, не потому, что они выгодны для потребителя, а благодаря широкой программе запугивания. Пожалуй, не осталось ни одного горожанина, который не слышал бы о том, что если он не заключит прямой договор с компаниями-монополистами, предоставляющими услуги по подаче тепла, воды и электроэнергии, то останется без всех благ цивилизации или будет платить за эти услуги согласно выставленным счетам, невзирая на показатели счетчика. Сегодня это пустые угрозы, но в рамках нового закона, как утверждают юристы, все это может стать реальностью.

Дело в том, что компания-управитель не хочет брать на себя ответственность за должника и тратить свое время и ресурсы, выбивая долги в пользу выше обозначенных монополистов. Поэтому прямой договор будет тем выходом, который некоторым образом устроит этих двух субъектов. Благодаря ему само предприятие, предоставляющее услугу, сможет подать в суд на неплательщика. А все рычаги влияния заложены в том самом типовом договоре, который на сегодня подписали, по статистике, около половины только столичных жителей. Правозащитники давно предупреждают, что в этих договорах сам монополист защитил себя отлично, а взамен собрал все сведения о потребителе, включая копии документов, удостоверяющих право собственности на жилье.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСКЛЮЗИВ

Алена Бабак, заместитель председателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства

– Управляющие – это фактически те же ЖЭКи, но мы вводим новые прозрачные принципы работы, определение цены, заключение договора с совладельцами, возможность его расторжения. Информация о доме должна быть открытой для каждого потребителя. Управляющий должен ежеквартально предоставлять отчет о соответствующих начислениях, количестве выполненных работ, о стоимости каждой услуги. Должен быть доступ ко всем нанятым подрядчикам. Потребитель должен иметь возможность знакомиться с такой информацией по требованию. Сейчас обсуждается предложение о заключении договоров с управляющими, которые будут избираться на конкурсной основе органами местного самоуправления на 3 года. К концу марта законопроект №1518-д «О жилищно-коммунальных услугах» должен быть отработан в рабочей группе, а затем вынесен на рассмотрение комитета. До конца апреля документ попадет в сессионный зал.