Если квартира имеет отдельный вход, двор и коммуникации: позволит ли суд оформить ее как жилой дом

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда рассмотрел спор о возможности выделения в натуре квартиры в четырехквартирном доме с изменением ее правового режима на индивидуальный жилой дом. Истцы утверждали, что их квартира является полностью автономной, имеет отдельный вход и инженерные коммуникации, поэтому просили признать ее отдельным объектом недвижимости, прекратить общую долевую собственность и определить порядок пользования земельным участком.

Верховный Суд оставил без изменений решения судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска. Суд подчеркнул, что квартира уже является самостоятельным объектом недвижимости, а общее имущество многоквартирного дома в соответствии с законом не может быть разделено или выделено в натуре. Кроме того, суды обоснованно отказали в определении порядка пользования земельным участком, поскольку он находится в собственности территориальной общины, а соответствующие требования к органу местного самоуправления истцы не заявили.

Обстоятельства дела

Истцам принадлежала квартира № 4 в четырехквартирном доме в Черкассах. Они утверждали, что фактически пользуются изолированной частью дома: квартира имеет отдельный вход, собственные договоры на электроснабжение и водоснабжение, автономное отопление, а также давно отключена от общедомовой системы теплоснабжения. Судебный эксперт также пришел к выводу, что квартира является технически автономной и может быть выделена в натуре без перепланировки или реконструкции.

На этом основании истцы просили выделить квартиру как отдельный объект недвижимости с изменением правового режима дома квартирного типа на индивидуальный жилой дом, прекратить общую долевую собственность, признать за ними право собственности на выделенный объект и определить порядок пользования земельным участком.

Сосновский районный суд г. Черкассы отказал в удовлетворении иска. Черкасский апелляционный суд согласился с таким решением, после чего одна из истцов обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Позиция Верховного Суда

Кассационный гражданский суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций.

Суд указал, что дом, в котором расположены четыре квартиры, является многоквартирным. Каждая квартира уже является отдельным объектом недвижимости, который принадлежит соответствующим собственникам. В то же время несущие конструкции, вспомогательные помещения, инженерные сети и иное общее имущество принадлежат всем собственникам квартир на праве общей совместной собственности. В соответствии со статьей 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» такое общее имущество не может быть разделено между совладельцами, а также не может быть выделено в натуре.

Верховный Суд подчеркнул, что истцы уже являются собственниками самостоятельного объекта недвижимости — квартиры. В то же время в отношении общего имущества дома они являются совладельцами на праве общей совместной собственности. Именно поэтому оснований для повторного «выделения» квартиры как отдельного объекта недвижимости не существует.

Почему автономность квартиры не изменила выводов суда

Верховный Суд отдельно обратил внимание, что доводы истцов об автономности квартиры не опровергают правильность выводов судов.

В частности, наличие отдельного входа, автономных инженерных сетей, индивидуальных договоров на коммунальные услуги и отключение от общедомовой системы отопления не изменяют правового режима дома как многоквартирного. Суд также подчеркнул, что заключение эксперта о технической возможности выделения является лишь одним из доказательств по делу и не может быть единственным основанием для разрешения спора вопреки требованиям законодательства.

Относительно земельного участка

Кассационный суд также согласился с отказом в удовлетворении требования об определении порядка пользования земельным участком.

Суды установили, что земельный участок находится в собственности территориальной общины, а истцы и ответчики не являются его собственниками или землепользователями. Кроме того, исковые требования к органу местного самоуправления, который является надлежащим субъектом в таких правоотношениях, заявлены не были. Это стало самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении данной части иска.

Правовой вывод КГС ВС

Кассационный гражданский суд в деле 712/6765/23 подтвердил, что если лицо уже является собственником квартиры в многоквартирном доме, оно не может посредством иска о выделе доли фактически изменить ее правовой режим на индивидуальный жилой дом. Независимо от того, что квартира может иметь отдельный вход, автономные коммуникации и быть технически обособленной от других помещений, общее имущество многоквартирного дома в соответствии со статьей 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» не подлежит разделу или выделу в натуре.

Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а решение Сосновского районного суда г. Черкассы и постановление Черкасского апелляционного суда — без изменений.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.