Якщо квартира має окремий вхід, двір і комунікації: чи дозволить суд оформити її як будинок
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду розглянув спір щодо можливості виділення в натурі квартири у чотириквартирному будинку зі зміною її правового режиму на індивідуальний житловий будинок. Позивачі стверджували, що їхня квартира є повністю автономною, має окремий вхід та інженерні комунікації, тому просили визнати її окремим об'єктом нерухомості, припинити спільну часткову власність і визначити порядок користування земельною ділянкою.
Верховний Суд залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову. Суд наголосив, що квартира вже є самостійним об'єктом нерухомості, а спільне майно багатоквартирного будинку відповідно до закону не може бути поділене чи виділене в натурі. Крім того, суди обґрунтовано відмовили у визначенні порядку користування земельною ділянкою, оскільки вона перебуває у власності територіальної громади, а відповідні вимоги до органу місцевого самоврядування позивачі не заявили.
Обставини справи
Позивачам належала квартира № 4 у чотириквартирному будинку в Черкасах. Вони стверджували, що фактично користуються ізольованою частиною будинку: квартира має окремий вхід, власні договори на електро- та водопостачання, автономне опалення, а також давно відключена від загальнобудинкової системи теплопостачання. Судовий експерт також дійшов висновку, що квартира є технічно автономною та може бути виділена в натурі без перепланування чи реконструкції.
На цій підставі позивачі просили виділити квартиру як окремий об'єкт нерухомості зі зміною правового режиму будинку квартирного типу на індивідуальний житловий будинок, припинити спільну часткову власність, визнати за ними право власності на виділений об'єкт та визначити порядок користування земельною ділянкою.
Соснівський районний суд м. Черкаси відмовив у задоволенні позову. Черкаський апеляційний суд погодився з таким рішенням, після чого одна із позивачів звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду
Касаційний цивільний суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій.
Суд зазначив, що будинок, у якому розташовані чотири квартири, є багатоквартирним. Кожна квартира вже є окремим об'єктом нерухомості, який належить відповідним власникам. Водночас несучі конструкції, допоміжні приміщення, інженерні мережі та інше спільне майно належать усім власникам квартир на праві спільної сумісної власності. Відповідно до статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» таке спільне майно не може бути поділене між співвласниками, а також не може бути виділене в натурі.
Верховний Суд підкреслив, що позивачі вже є власниками самостійного об'єкта нерухомості — квартири. Водночас щодо спільного майна будинку вони є співвласниками на праві спільної сумісної власності. Саме тому підстав для повторного «виділення» квартири як окремого об'єкта нерухомості не існує.
Чому автономність квартири не змінила висновків суду
Верховний Суд окремо звернув увагу, що доводи позивачів про автономність квартири не спростовують правильності висновків судів.
Зокрема, наявність окремого входу, автономних інженерних мереж, індивідуальних договорів на комунальні послуги та відключення від загальнобудинкової системи опалення не змінюють правового режиму будинку як багатоквартирного. Суд також наголосив, що висновок експерта про технічну можливість виділу є лише одним із доказів у справі і не може бути єдиною підставою для вирішення спору всупереч вимогам законодавства.
Щодо земельної ділянки
Касаційний суд також погодився з відмовою у задоволенні вимоги про визначення порядку користування земельною ділянкою.
Суди встановили, що земельна ділянка перебуває у власності територіальної громади, а позивачі та відповідачі не є її власниками чи землекористувачами. Крім того, позовні вимоги до органу місцевого самоврядування, який є належним суб'єктом у таких правовідносинах, заявлені не були. Це стало самостійною підставою для відмови у задоволенні цієї частини позову.
Правовий висновок КЦС ВС
Касаційний цивільний суд у справі 712/6765/23 підтвердив, що якщо особа вже є власником квартири у багатоквартирному будинку, вона не може через позов про виділ частки фактично змінити її правовий режим на індивідуальний житловий будинок. Незалежно від того, що квартира може мати окремий вхід, автономні комунікації та бути технічно відокремленою від інших приміщень, спільне майно багатоквартирного будинку відповідно до статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не підлягає поділу або виділу в натурі.
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а рішення Соснівського районного суду м. Черкаси та постанову Черкаського апеляційного суду — без змін.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
