Огородив і обробив закинуту ділянку і став посідачем: в Україні можуть узаконити фактичне захоплення майна

Задекларована як акт «рекодифікації та системного оновлення», ініціатива народних депутатів щодо оновлення Цивільного кодексу обіцяє розширити простір приватної автономії та гармонізувати законодавство з правом ЄС. Проте, попри обіцянки посилити свободу договору, зауваження експертів справді вражають обсягом. Головне науково-експертне управління Апарату Верховної Ради надало основні зауваження до проєкту № 15150 на понад 70 сторінок.

Особливої уваги вимагає пропонована зміна підходів до права власності та впровадження інституту посідання, які можуть створити значну правову невизначеність у сфері майнових відносин і ускладнити судову практику.

Нове визначення власності: «панування»

Законопроєкт пропонує відмовитися від класичної «тріади» права власності, а саме володіння, користування та розпорядження на користь нової доктрини панування (jus in rem).

Стаття 400 визначає право власності як повне панування особи над річчю. А стаття 401 дозволяє власнику вчиняти щодо належного йому майна все, що не заборонено, та усувати будь-який вплив з боку інших осіб. У встановлених законом випадках власник має право вчиняти лише дії, дозволені законом та/або договором.

ГНЕУ зазначає, що відсутність чіткої фіксації прав володіння, користування та розпорядження ускладнить передбачуваність захисту речових прав та створить колізії з іншими нормами проекту, де термін «володіння» продовжує активно використовуватися.

Публічний інтерес проти Конституції України

Стаття 41 Конституції України встановлює непохитне правило: примусове відчуження майна допускається лише як виняток і виключно з мотивів суспільної необхідності. Проте автори рекодифікації пропонують зовсім іншу модель, яка передбачає, що жодна особа не може бути позбавлена права власності, якщо лише цього не вимагає публічний інтерес, встановлений законом.

Це положення прямо суперечить Конституції, в термін «публічний інтерес» є набагато ширшим та менш визначеним, що створює підстави для свавілля державних органів. Відсутність чітких критеріїв того, що є «публічним інтересом», дає посадовцям необмежені повноваження на втручання у право приватної власності. Це створює умови для легалізованого тиску на власників активів.

Посідання як легалізація захоплення

Проект вводить поняття посідання як здійснення особою фактичного контролю над річчю, що забезпечує їй можливість ефективно панувати над нею, безвідносно до наявності у цієї особи юридичного титулу на річ.

Насправді, посідання — це лише факт того, що річ перебуває у особи в руках, що не означає, що особа має на неї право тобто титул. Проте, посідання включається до системи речових прав, а саме до Книги 3. Більше того, воно наділяється ознаками юридичного титулу — на нього поширюються презумпції, характерні для законних власників.

Спроба зробити фактичний стан частиною речового права суперечить самій суті jus in rem (права на річ). Експерти наголошують, що посідання не є і не може бути речовим правом.

Згідно з новими положеннями, для того, щоб стати посідачем, не обов’язково мати договір чи витяг з реєстру. Достатньо встановити ефективний контроль над річчю з наміром тримати її для себе.

Особа може стати посідачем нерухомості через зайняття, огородження або обробку ділянки чи будівлі. Тобто, якщо хтось поставив паркан навколо землі — він уже встановив над нею ефективний контроль?

Для рухомих речей достатньо фізичного заволодіння. Хто перший взяв у руки і проявив намір, той і посідач?

Якщо особа фактично здійснює обмежене речове право, наприклад, користується дорогою через чужу ділянку, вона автоматично вважаєтеся такою, що набула посідання цим правом.

Відсутність врегулювання поняття посідання ризикує повернути правовідносини в часи, коли паркан був вагомішим за документ. Аналіз зауважень ГНЕУ викриває важливу проблему, а саме повне розмиття понять «володіння» та «посідання». При такій юридичній невизначеності, кожен суд зможе трактувати ці поняття на власний розсуд.

Набувальна давність для безтитульних посідачів

Проект зберігає базовий принцип, згідно з яким особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито та безперервно володіти ним, набуває право власності.

Водночас, проєкт вводить поняття безтитульного посідання, яке є основою для набувальної давності. Відповідно до статті 582 особа, яка здійснює фактичний контроль над річчю як своєю, набуває право власності після спливу встановленого законом строку посідання (набувальна давність). До моменту спливу строку давності особа, що посідає річ без титулу, не має права витребувати її як власник, але користується механізмами захисту посідання.

У разі втрати посідання проти своєї волі особа має один рік, щоб подати позов про його повернення, інакше безперервність для набувальної давності буде перервана.

Особа, яка контролює річ як свою без жодних документів, через 10 років може стати її законним власником. Це створює паралельну систему підтвердження прав через фактичне захоплення та утримання. Така модель може створити паралельні підходи до визначення власника — через титул і через фактичне посідання.

Захист посідачів

Стаття 583 проєкту запроваджує новий підхід до захисту майнових спорів з посідачами, за яким на початковому етапі пріоритет надається фактичному контролю над річчю (посіданню), а не правовстановлюючим документам. Суд у таких справах має встановити лише факт володіння майном та його втрату проти волі особи, після чого посідання підлягає відновленню. Водночас питання права власності розглядається окремим провадженням.

Норма також передбачає винятки: захист не поширюється Для об’єктів нерухомості враховуються дані державних реєстрів, однак межа між захистом посідання і правом власності залишається

Автори проєкту також прописали запобіжники від рейдерів. Захист посідання не поширюється на випадки насильницького, прихованого або самовільного заволодіння майном.

Частина 5 прямо говорить, що самовільний загарбник землі чи будівлі не має захисту проти власника. Але власникові все одно доведеться доводити у суді, що зайняття було саме самовільним, в той час, коли рейдери зможуть маніпулювати термінами договору в усній формі або згоди попереднього посідача, щоб затягнути процес.

Проект №15150 містить і низку позитивних змін, таких як цифровізація, можливість спростування поширеної в інтернеті інформації, регулювання ШІ, впорядкування функціонування державних реєстрів та модернізація інституту спадкування (репродуктивні технології, цифрова спадщина). Проте, запровадження інституту посідання як альтернативи титулу власності, а також заміна чітко визначеної суспільної необхідності на більш розмитий публічний інтерес викликають серйозні застереження. Такі підходи можуть створити правову невизначеність у сфері захисту права власності та ускладнити судовий контроль за обмеженням майнових прав.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.